Wahl des Standortes ist entscheidend

Der Ifo-Geschäftsklima- Index kletterte zur Jahresmitte auf über 101,8 Punkte (Vormonat: 101,5), erwartet wurde eigentlich ein Rückgang auf 101,2 Zähler. Auch für die Eurozone verzeichnet das Institut eine „aufgehellte Stimmung“, wenngleich die Experten für die kommenden Monate davon ausgehen, dass sich das Tempo der Konjunkturerholung etwas verlangsamen wird.

Auch der Logistiksektor als nachgelagerter Wirtschaftszweig meldet sich zurück. Die Nachfrage nach Logistikflächen hat in den ersten Monaten dieses Jahres spürbar zugenommen. Die Angebote sind mittlerweile entsprechend knapp geworden. Flächenanfragen, die krisenbedingt zurückgestellt wurden, werden wieder aus der Schublade geholt und im Zuge dessen teilweise auch gleich neu überdacht. Handel und Industrie ziehen ihre Lehren aus der Krise, wollen sich neu positionieren und müssen dazu ihre Supply-Chain optimieren.

Die Erkenntnis: Eine intelligente Immobilien- bzw. Standortstrategie kann einen nachhaltigen Beitrag dazu leisten, die Leistungs- und Handlungsfähigkeit des Unternehmens deutlich zu steigern. So hat beispielsweise ein großer Handelskonzern aus dem Bereich Consumer Electronics in Jönköping (Schweden) aktuell einen Mietvertrag über 67 000 m2 Logistikfläche gezeichnet, um von dort aus zentral seine nordeuropäischen Märkte zu beliefern.

Die Entscheidung ist für diesen Standort gefallen, weil sich sämtliche Handelsmärkte in einer optimalen Distanz zum Logistikzentrum befinden. Zudem ermöglicht ein Bahnhof in direkter Nachbarschaft den Zugriff auf Zugkapazitäten, um die Waren an die jeweiligen Zielorte zu bringen. Dabei gilt: Je höher deren Auslastung, desto niedriger der Preis je Kilogramm und desto geringer die Transportkosten.

Das Unternehmen ist durch die strategische Standortentscheidung also in der Lage, seine Kosten signifikant zu optimieren und kann somit substanzielle Einsparungen generieren. Zugleich erhöhen sich der Handlungsspielraum und die Chancen, sich im aggressiven Wettbewerb beim Erschließen neuer Absatzmärkte erfolgreich zu behaupten. Für Logistikunternehmen ist die Wahl des richtigen Standortes immer mehr entscheidend für ihren wirtschaftlichen Erfolg.

Energieeffiziente Konzepte gesucht Auch ökologische Aspekte spielen eine immer größere Rolle. Logistikunternehmen suchen verstärkt nach modernen Hallenkonzepten, die ihren Anforderungen nach Effizienz besser Rechnung tragen. Es werden zwar einerseits größere, aber andererseits auch energetisch optimierte Immobilien gesucht. Denn „grüne“ Logistikimmobilien gelten heute in der Supply-Chain-Branche als „Best Practice“. Dabei geht es längst nicht mehr ausschließlich um das imagefördernde Verkleinern des CO2- Fußabdrucks, den ein Unternehmen hinterlässt.

Vielmehr stehen die Einsparungen bei den Betriebskosten im Fokus, die sich mit energieeffizienten Gebäuden erzielen lassen. So ermittelte das ProLogis-Research-Team in einer aktuellen Untersuchung, dass sich durch den Einsatz nachhaltiger Technologien und eine entsprechende Bauweise der Energieverbrauch von Logistikimmobilien um fast 50% reduzieren lässt. Ein Vergleich von Logistikgebäuden unterschiedlicher Baualtersklassen verdeutlicht die Brisanz: Je älter das Gebäude, desto höher der Energieverbrauch und damit die Betriebskosten. Beim Thema Energiesparen nimmt die Position „Heizung“ ebenso wie „Beleuchtung“ einen besonderen Stellenwert ein. Sie bilden gerade beim Betrieb von Logistikimmobilien die größten Stellschrauben, Kosten zu senken.

Um den größtmöglichen Einspareffekt erzielen zu können, hat ProLogis für die Entwicklung der Logistikgebäude in den Baubeschreibungen einen eigenen Standard definiert. Danach müssen die Immobilien zwar gut gedämmt, aber in erster Linie dicht sein. Denn das beste Wärmedämmsystem nützt nichts, wenn es an allen Ecken und Kanten zieht. Der Blower-Door- Test ist in diesem Zusammenhang ein wesentliches Kontrollinstrument, um festzustellen, ob das Gebäude auch tatsächlich luftdicht ist. Dazu wird ein Unter- oder Überdruck erzeugt und der dafür notwendige Luftstrom gemessen. Der erhaltene Wert sollte bestimmte Grenzwerte nicht übersteigen. Dabei gilt: Je kleiner dieser Wert ist, desto dichter und damit besser ausgeführt ist die Gebäudehülle.

Inländische Standorte gefragt Bei der Wahl des Standortes zeichnet sich gegenwärtig ein Trend zum Inland ab, das heißt konkret: Container werden unmittelbar vom Schiff direkt zum zentralen Verteilermarkt überführt. Die Strategie der Vorwärtsdistribution zieht eine steigende Nachfrage nach inländischen Lagen nach sich.

Parallel dazu werden verstärkt größere Läger nachgefragt. Während ältere Logistikimmobilien in der Regel eine maximale Deckenhöhe von 7,5 m aufweisen und nur für eine Nutzlast von etwa 1 500 t/ m2 ausgelegt sind, kommen moderne Hallen heute im Schnitt auf eine Fläche von 25 000 m2 bei einer Deckenhöhe von mindestens 10 m und einer Belastungsfähigkeit von 5 000 t/m2.

Größere und modernere Einheiten sind somit deutlich leistungsfähiger, denn sie geben den Logistikunternehmen den benötigten Rahmen, ihre Prozesse effizienter zu gestalten. Wer sich mit der Entwicklung von Logistikimmobilien beschäftigt, muss die Prozesse der Branche verstehen können, um die Immobilienlösungen anbieten zu können, mit denen sie ihre Supply-Chain optimieren können.

Ein Ausblick „In den letzten Jahren erfolgte die Differenzierung der Standorte im europäischen Raum immer stärker über das Kriterium Arbeitskosten, erläutert Christian Bischoff, Managing Director ProLogis Northern Europe: „Auf den ersten Blick mag es nachvollziehbar erscheinen, sich für einen zunächst vergleichsweise günstigeren Standort zu entscheiden. Doch die Arbeitskosten gleichen sich innerhalb Europas immer mehr an. Von dieser Entwicklung sind insbesondere die osteuropäischen Regionen betroffen, die den Standortvorteil „niedrige Arbeitskosten“ bislang für sich zu nutzen verstanden.

Durch den fortschreitenden Angleichungsprozess werden sie allerdings an Attraktivität verlieren und Deutschland wieder stärker in den Fokus rücken lassen. Denn es ist davon auszugehen, dass mancher Logistikdienstleister seine Supply-Chain mit Blick auf die veränderten Rahmenbedingungen neu justieren wird und dabei Aspekte Berücksichtigung finden, mit denen Deutschland im Standortwettbewerb punkten kann: einer deutlich besseren Infra- und Verwaltungsstruktur und einem Zugriff auf qualifizierte Arbeitskräfte.“

Ungeachtet dessen, sind die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Deutschland so, dass sie wieder substanzielle Flächenentwicklungen zulassen. Eine anhaltend gute Binnennachfrage sowie eine stabile Exportquote werden das Projektentwicklungsgeschehen im Logistikmarkt ebenso forcieren wie ein stetes Wachstum in den aufstrebenden Volkswirtschaften China und Indien.

ProLogis, E-Mail: [email protected], www.prologis.com