Logistik-Immobilien
Andreas Fleischer: Fokus aufs operative Geschäft
Ob schnelle Lösungen bei technischen Problemen oder mieterorientierte Serviceangebote – bei Industrieimmobilien werden diese Themen häufig stiefmütterlich behandelt. Doch Fakt ist: Störungsfreie Abläufe im Waren- und Produktionsfluss sind hier entscheidend. Ein Gastbeitrag von Andreas Fleischer, Business Unit Director Northern Europe bei Segro Germany.
Der Immobilie, die diese Abläufe beherbergt, und deren Management kommt dabei eine zentrale Bedeutung im Supply Chain zu. Denn bei Ausfällen etwa in der Zulieferindustrie, sei es durch einen Wasserschaden oder IT-Probleme, entstehen binnen kürzester Zeit hohe finanzielle Einbußen, da weitere Prozesse und Unternehmen davon betroffen sind.
Damit sich der jeweilige Nutzer einer Logistikimmobilie auf das operative Geschäft fokussieren und hier wettbewerbsfähig sein kann, spielen natürlich eine zeitgemäße Ausstattung und moderne Haustechnik eine entscheidende Rolle. Wesentliche Bedeutung kommt in diesem Zusammenhang der baulichen Gestaltung zu, sei es, was flexibel veränderbare Flächenzuschnitte und Raumhöhen oder Bodentraglasten betrifft. Doch das ist nicht alles: Auch die Abstimmung zwischen Nutzer und Immobilieneigentümer beziehungsweise Verwalter muss ungestört und auf kurzem Wege funktionieren. Dies lässt sich wohl am besten mit einem Fuhrpark vergleichen: Unternehmen, die auf Fahrzeuge eines bestimmten Anbieters zurückgreifen, erwarten bei etwaigen Problemen – zu Recht – schnelle Abhilfe durch den Hersteller oder Leasingpartner, sei es in Form von Reparaturen oder durch Bereitstellung von Ersatzfahrzeugen. Naturgemäß lässt sich bei Mängeln in der Immobilie anders als bei Firmenfahrzeugen jedoch kein kurzfristiger Ersatz bereitstellen. Hier geht es um schnelle Problembehebung.
Schnelle Lösung durch kurze Wege
Die Realität sieht allerdings leider oftmals so aus, dass die Nutzer gemieteter Immobilien keinen direkten Ansprechpartner vor Ort haben. Eine defekte Heizung oder lockere Türklinken melden sie an den Vermieter beziehungsweise Verwalter. Dieser löst einen Auftrag beim Generalunternehmer aus, der den Mangel idealerweise im Rahmen der Gewährleistung beseitigen soll. Das wird vom Generalunternehmer zunächst geprüft – Zeit, in der der Mieter keine Rückmeldung über den Bearbeitungsstand erhält, ganz zu schweigen von einer Mangelbehebung. Ausnahmen bilden nur gravierende Schäden. Eine für den Eigentümer und den Nutzer gleichermaßen weit bessere Lösung liegt darin, eine feste Partnerschaft mit einem Facility-Management-Dienstleister einzugehen, der sich um das Tagesgeschäft kümmert, lokal präsent und auf Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbeparks spezialisiert ist.
Oberste Prämisse einer solchen Zusammenarbeit ist es, eine kontinuierliche und bestmögliche Serviceleistung für die Nutzer der Immobilien sicherzustellen. Gewährleistet werden muss dabei die fachgerechte Durchführung aller erforderlichen Instandhaltungstätigkeiten wie die gesetzliche, versicherungsseitig erforderliche Wartung, Inspektionen sowie Prüfungen zur Aufrechterhaltung des funktionalen Betriebs. Grundlage hierfür sind nicht zuletzt die individuellen mietvertraglichen Vereinbarungen. Während die technischen Aspekte also von einem versierten Dienstleister abgedeckt werden, wodurch kleinere Mängel sofort beziehungsweise binnen weniger Tage beseitigt werden können, fallen mietvertragliche Gestaltungen und umfangreichere Anpassungen der Flächen weiterhin in den Zuständigkeitsbereich des Property Managers.
Status-Abfrage via Online-Tool für mehr Transparenz
Sowohl bei kleineren Reparaturen als auch bei größeren, zentral gesteuerten Umbaumaßnahmen wird es für Eigentümer beziehungsweise Verwalter künftig stärker darauf ankommen, alle dahinter liegenden Prozesse sichtbar zu machen. Denn das Bedürfnis, jederzeit über den Projektstatus informiert zu sein, überträgt sich zusehends vom Privatleben in die Arbeitswelt: Vergleichbar mit einer Bestellung bei einem Online-Versandhändler will der Mieter den aktuellen Status seines Auftrags nachvollziehen können. Mittels entsprechender Online-Tools oder einer App ist das möglich. Hier können zudem neue Aufträge angelegt werden.
Der Servicegedanke lässt sich noch weiter spinnen
Das Thema Service für den Mieter lässt sich aber noch weiter denken. Bei Gewerbeparks etwa könnten in Zukunft weitreichende Servicemodelle zum Tragen kommen und den Nutzern einen echten Mehrwert bieten. Beispielhaft sei die Ansiedlung von Kindertagesstätten genannt. Hintergrund: Moderne, kleinteilige Gewerbeparks entstehen immer häufiger in innerstädtischen Lagen und kombinieren verschiedene Nutzungen von der Fertigung und Produktion über die Lagerhaltung bis hin zu Logistikdienstleistungen. Im Sinne eines vielfältigen Gewerbecampus können die Mitarbeiter der hier angesiedelten Unternehmen neben Kitas auch von Angeboten wie Kantinen profitieren. Darüber hinaus ist es möglich, gezielt solche Unternehmen anzusiedeln, die als Dienstleister ihrer unmittelbaren Nachbarn im Gewerbepark fungieren, etwa durch einen Leihservice für technisches Equipment wie Gabelstapler.
Schlussendlich kommt es darauf an, Mietern ein Rundum-sorglos-Paket anzubieten, das es ihnen ermöglicht, sich auf ihr Kerngeschäft zu konzentrieren. Zwar mag es jene geben, die sich um die Belange rund um die Immobilie selbst kümmern. Mietende Unternehmen allerdings erwarten zu Recht verlässlichen Service und zeitgemäße Servicemodelle.
Andreas Fleischer
Kontakt:
Segro Germany GmbH D-40215 Düsseldorf Tel.: 02 11 / 4 97 65-0 E-Mail:
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