Logistik-Immobilien

Neue Verfahren erfordern innovative Logistiklösungen

Bis vor kurzem noch Zukunftsmusik, heute bereits Realität: Techniker aus den USA haben einen Kleinwagen entwickelt, der mithilfe einer speziellen Software fast komplett von einem 3D-Drucker gefertigt wird. Dieses gedruckte Auto ist kein Pilotprojekt. Schon in naher Zukunft soll es in Serie gehen. Ein Gastbeitrag von Andreas Fleischer, Business Unit Director Northern Europe bei Segro.

Luftbild: Der Segro-Park Düsseldorf Süd
Luftbild: Der Segro-Park Düsseldorf Süd an der Bonner Straße weist ein modernes Logistikkonzept auf. Fotos: Segro

Der 3D-Druck ist nur eines von zahllosen Beispielen für die tiefgreifende Umstrukturierung von Produktionsprozessen als Folge der Digitalisierung. Doch die neuen Verfahren erfordern auch ein Umdenken im Bereich Logistik. Dank neuer Techno­logien wird erstmals Warenherstellung auf Abruf möglich. Künftig werden die Artikel nicht mehr wie bisher vorproduziert und gelagert, sondern auf Anfrage kurzfristig und individualisiert in Auftrag gegeben. Das führt zu veränderten Flächenansprüchen, da Lagerflächen häufig nicht mehr in dem bisher bekannten, großen Ausmaß erforderlich sind. Gleichzeitig müssen die Flächen aber näher an den Produktionsstandort heranrücken und um einiges flexibler werden.

Unterschiedliche Trends, ähnlich hohe Anforderungen

Die Logistikzentren müssen mit diesen Entwicklungen mithalten können. Das gilt sowohl für die technischen als auch die baulichen Voraussetzungen der Gebäude. Anders als früher sind Industrieunternehmen darauf angewiesen, dass Logistikflächen jederzeit an ihre Bedürfnisse angepasst werden können. Auch die stärkere Verschränkung einzelner Bereiche gewinnt durch neue Produktionsprozesse an Bedeutung – darauf muss bereits beim Bau der Hallen geachtet werden. Gleiches gilt für die Ausstattung der einzelnen Räume, damit neue Technologien untergebracht werden können. Ein Beispiel: computer- und sensorgesteuerte Maschine-zu-Maschine-Kommunikation. Hier bietet es sich an, bereits bei der Entwicklung der Flächen mit den Anbietern entsprechender Systeme zusammenzuarbeiten.

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Die steigende Automatisierung der Prozessabläufe sorgt aber auch für gegenläufige Trends: Urban-Manufacturing-Konzepte vereinen traditionelle Handwerksberufe wie Schneider, Sattler oder Schuster mit modernen Vertriebskonzepten. Ein zentraler Gedanke ist die Individualisierung von hochwertigen Produkten, zu denen der Kunde eine emotionale Bindung entwickelt. Beispiele sind der handgefertigte Lesesessel oder die Schuhe, die es kein zweites Mal gibt. So sehr sich diese Geschäfts- und Produktionsmodelle von dem des 3D-Drucks auch unterscheiden – die logistischen Anforderungen mit modernen, kleinteiligen Lagereinheiten sind ähnlich hoch.

Die Nachvermietungsfähigkeit im Auge behalten

Industrie-Design von Segro.
Harmonie statt Klobigkeit: Industrie-Design von Segro.

Neben der Umstrukturierung von Betriebsabläufen für einen Mieter muss aber auch die Nachvermietung der Logistikflächen gewährleistet werden können. Die Leitlinie heißt hier Multi-User-Kompatibilität. Damit die Immobilie nicht leer steht, sobald ein Mieter auszieht, müssen neben der Wandelbarkeit der Flächen zusätzliche Anreize geschaffen werden. Hier ist es unter anderem wichtig, mit Bauteiloptimierungen und energie­sparenden Konzepten die Nebenkosten für die Mieter zu deckeln. Hier bietet sich beispielsweise ein Monitoring-Tool an, das den Nutzer in Echtzeit über dessen Energieverbrauch informiert und bei übermäßigen Verbrauchswerten automatisch eine Meldung generiert. Aber nicht nur die Flächen müssen wandlungsfähig sein, sondern auch die Verträge – obwohl ein langfristiger Mieter natürlich beste Voraussetzungen zur Zusammenarbeit bietet, sollten den Unternehmen flexible Laufzeitmodelle angeboten werden, um den jeweiligen Bedürfnissen optimal zu entsprechen.

Eine weitere wichtige Entwicklung findet beim Fuhrpark der Kurier-, Express- und Paketdienstleister (KEP) oder auch bei den unternehmenseigenen Fahrzeugflotten der Produzenten statt: Immer mehr Unternehmen rüsten auf Elektrofahrzeuge um. Logis­tikentwickler sollten deshalb auch im Hinblick auf die Nachvermietungsfähigkeit erwägen, in ihre Neubauobjekte die elektrischen Anschlüsse so zu integrieren, dass sich bei einer Nachvermietung ausreichend Ladesäulen einbauen lassen. Trotz aller Flächenoptimierung ist eine Logistikimmobilie schließlich nur dann für unterschiedliche Nutzer geeignet, wenn sie auch mit deren Lieferkonzepten kompatibel ist.

Die Lösung: Moderne City-Logistik-Konzepte

Zusätzlich zur Flächenkonfiguration wird allerdings auch die Standortfrage immer wichtiger. Genauso, wie sich die Produktion verändert, verkürzen sich die Lieferzeiten. Doch es wäre zu kurz gegriffen, ausschließlich an den Einzelkunden zu denken, der sich online seinen Wocheneinkauf oder die Geburtstagsgeschenke mit Same-Day-Delivery-Option bestellt. Der B2B-E-Commerce gewinnt ebenfalls rasch an Bedeutung. Stichwort Spot-Geschäfte. Alles, was in puncto Logistik für den B2C-Bereich gilt, trifft genauso auf Großhändler zu. Abgesehen davon, dass die Liefermengen ungleich größer sind und damit auch der logistische Aufwand. Um diese Anforderungen zu erfüllen, werden moderne City-Logistik-Konzepte benötigt.

Die beiden Faktoren Zeit und Weg sorgen dafür, dass Produktions- und Logistikkomplexe künftig vermehrt in innerstädtischen Lagen errichtet werden. Doch aufgrund des Flächenmangels in den Ballungsräumen und der zunehmenden Überlastung der innerstädtischen Verkehrsknotenpunkte sind neue Konzepte nötig: Moderne, feingliedrige und dezentrale City-Parks mit flexiblen Möglichkeiten zur Flächennutzung und alternativen Liefermethoden wie e-Bikes oder Ziehhilfen werden die Logistik bald genauso prägen wie Multi-Level-Lösungen – wenn die Expansion in die Breite nicht möglich ist, müssen die Logistikzentren den Schritt in die Höhe wagen, wie es in Asien bereits erfolgreich praktiziert wird. Wer sich hierzulande ein Bild von der neuen Bauweise machen will, kann das in München-Daglfing tun: Dort wurde vor kurzem die erste mehrgeschossige Logistikimmobilie Deutschlands mit separat befahrbarer Außenrampe an einen Online-Händler übergeben.

Andreas Fleischer

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