Light-Industrial-Parks im Fokus

Martin Schrüfer,

Gewerbeimmobilien: flexibel, citynah und nachhaltig

Mit flexibel nutzbaren Immobilien können Unternehmen auf neue Bedingungen reagieren. Light-Industrial-Parks kombinieren Produktions-, Büro- und Lagerflächen und erfüllen die Anforderungen moderner Supply Chains.

© Goodman

Agilität und Flexibilität sind wichtige Schlüsselworte in der Wirtschaft. Unternehmen sollten in der Lage sein, schnell auf geänderte Marktbedingungen reagieren und Produktangebote sowie Business-Prozesse anpassen zu können. Gewerbe- und Industrieimmobilien sollten so konzipiert sein, dass sie diese Anforderungen abbilden können. Sogenannte „Light Industrial Parks“ vereinen Produktions-, Büro- und Lagerflächen, die flexibel kombinierbar sind. Üblicherweise sind sie in kleinen Einheiten ab rund tausend Quadratmeter mietbar. Solche Standorte eignen sich vor allem für die Herstellung von Erzeugnissen mit geringer Produktionstiefe ohne umweltbelastende Prozesse. Hierzu gehören beispielsweise die additive Fertigung (3D-Druck) von Produkten oder Ersatzteilen sowie die Veredelung oder Individualisierung von Artikeln etwa im E-Commerce.

Flexibilität und Synergien nutzen

Eine Besonderheit von Light-Industrial-Immobilien liegt darin, dass auf einem Areal mehrere Gewerbeunternehmen einer oder mehrerer Branchen tätig sein können. Idealerweise profitieren sie von Synergien untereinander und können Möglichkeiten der Expansion nutzen. Dieser Nutzungsmix macht Light Industrial Parks widerstandsfähig gegen schwierige wirtschaftliche Entwicklungen – dies ist ein Vorteil sowohl für die Betreiber als auch für die Gemeinden, in denen die Parks angesiedelt sind.Die Gebäudearchitektur und -ausstattung muss verschiedene Nutzungsmöglichkeiten zulassen. Ein Beispiel aus der Praxis ist der vom weltweit tätigen Immobilienkonzern Goodman entwickelte und betriebene Hamburg South Light Industrial Park direkt vor den Toren Hamburgs in Seevetal und in direkter Nähe zum Hamburger Hafen. Der Standort spricht Unternehmen an, die Büro, Produktion, Lager und vielleicht auch noch Verkaufsflächen unter einem Dach vereinen möchte. Diese Immobilie erfüllt ein weiteres Kriterium des Light-Industrial-Ansatzes – die urbane Lage in attraktiven, citynahen Einzugsgebieten. Dies ist vor allem für E-Commerce-Unternehmen von Bedeutung, die somit „die letzte Meile“ zu den Konsumenten effizient gestalten können; hier spielt natürlich eine optimale Verkehrsanbindung eine entscheidende Rolle.

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Seevetal liegt am industriell geprägten südlichen Stadtrand von Hamburg. Wichtige Produktionsstätten der Automobil- und Luftfahrtindustrie sind nur wenige Kilometer entfernt. Damit ist der Standort auch für deren Zulieferer interessant – die letzte Meile ist im Hinblick auf das Just-in-time-Prinzip auch für diese Branchen relevant.

150.000 Hektar Brownfield könnten erschlossen werden

Geeignete Liegenschaften für Light Industrial Parks sind allerdings knapp. Ein Lösungsweg ist die Erschließung von Industriebrachen, sogenannter Brownfields. Nach Angaben des Deutschen Brownfield Verbands (DEBV) stehen allein in Deutschland insgesamt 150.000 Hektar Brachflächen zur Verfügung. Jedes Gelände hat seine eigene Geschichte, die es zu erfassen und aufzuarbeiten gilt. So mussten in Seevetal Kontaminationen entfernt werden, die zum Teil noch aus der Kriegszeit stammten. In den 70er Jahren entstand an dem Standort eine Sandgrube, die später mit Bauschutt und organischen Abfällen aufgefüllt wurde. Hierbei entstehen Gase, die behutsam zu behandeln sind. So wurden in Seevetal hunderttausende Kubikmeter Erdreich und Schutt entfernt, gesiebt, ausgetauscht und verdichtet. Heute ist der Standort saniert und kann sicher betrieben werden.

Nachhaltigkeit ist zu berücksichtigen

Auf diese Weise ließen sich Light-Industrial-Immobilien in nächster Nähe derjenigen Orte errichten, an denen die produzierten oder umgeschlagenen Waren benötigt werden. Bei der Errichtung solcher Objekte können Materialien wiederverwendet werden. Emissionsvermeidung und Nachhaltigkeit spielen sowohl beim Wiederaufbau als auch beim späteren Betrieb eine große Rolle; hier sind entsprechende Programme nötig, zum Beispiel die von Goodman entwickelte Strategie GreenSpace+. Wesentliche Elemente sind die Installation von Photovoltaik-Anlagen, von intelligenten Zählern zur fortlaufenden Kontrolle des Energieverbrauchs sowie von Ladestationen für Elektrofahrzeuge und E-Bikes. Bei der Gestaltung der Außenanlagen sollte die Förderung der Artenvielfalt im Fokus stehen. All diese Aspekte von GreenSpace+ hat das Unternehmen am Standort Seevetal umgesetzt.

Schnelle Vermietung aufgrund hoher Nachfrage

Die wirtschaftliche Relevanz des Konzepts der Light-Industrial-Immobilien zeigt sich bei der erfolgreichen Vermietung entsprechender Objekte. Am Standort Seevetal beispielsweise waren die Flächen des ersten Bauabschnitts – immerhin knapp 31.000  Quadratmeter – bereits kurz nach dem ersten Spatenstich vermietet. Derzeit werden dort im Rahmen des zweiten Bauabschnitts weitere 10.000 Quadratmeter realisiert.

Dieser Erfolg hat Goodman dazu motiviert, nahe Hamburg eine weitere Light-Industrial-Immobilie in Norddeutschland zu entwickeln. In Hamburg-Wedel entsteht, ebenfalls auf einer ehemaligen Brachfläche, ein 33.000 Quadratmeter großes Objekt, das in Einheiten von 1.300 bis 14.000 Quadratmeter aufgeteilt werden kann. Mit seiner strategisch günstigen Lage in der Metropolregion Hamburg und der optimalen Anbindung trägt auch dieser Standort dazu bei, die hohe Nachfrage nach Light Industrial-Standorten zu decken.

Der Beitrag erschien in materialfluss 8-9/22.

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