Flexibilität und Ökologie sind Trumpf

Die Bank verlangt von einem Investor in der Regel einen zehnjährigen Mietvertrag, um die Finanzierung einer Immobilie zu übernehmen. Das ist jedoch gerade in der Logistik, wo die Kontrakte zum Teil bis auf Laufzeiten von drei bis fünf Jahren heruntergebrochen werden, ein nahezu aussichtsloses Unterfangen.“

Nicht nur die spezifischen Eigenheiten des Logistikmarkts erschweren die Finanzierung von Immobilienprojekten. Hinzu kommt, dass Immobilieneigentum bzw. das in der Immobilie gebundene Kapital dem Shareholder-Value-Gedanken großer und börsennotierter Unternehmen widerspricht.

„Wer angemessene Eigenkapitalrenditen für die Anteilseigner erwirtschaften möchte, baut keine Immobilie, sondern konzentriert sich auf das Kerngeschäft und steckt das Kapital in Wachstums- und Akquisitionsstrategien. Dies gilt in zunehmendem Maß auch für den Mittelstand“, so Fleischer.

An dieser Stelle kommen die Immobilienentwickler ins Spiel. Andreas Fleischer definiert deren wichtigste Aufgabe wie folgt: „Entwickler stellen Finanzierungsmodelle, Flexiblität und Nachhaltigkeit zur Verfügung, indem sie auch auf Grundlage von lediglich drei- bis fünfjährigen Logistikverträgen die Finanzierung und langfristige Auslastung der Logistikimmobilie sicherstellen.“

Als aktuelles Beispiel für die Flexibilität Goodmans führt der Country Manager den Vetragsabschluss über ein 17 000 Quadratmeter großes, temperaturgeführtes Logistikzentrum für den britischen Pharma-Dienstleister NextPharma Technologies im westfälischen Werne an. „Hier lag aufgrund von Fehleinschätzungen eines Wettbewerbers eine Entwicklung brach, die erst durch uns neuen Schwung bekam“, verdeutlicht Andreas Fleischer.

„Mit unserem integrierten Geschäftsmodell, das auf der schnellen Verfügbarkeit von Top-Standorten, einer qualitativ hochwertigen und nachhaltigen Bauausführung sowie flexiblen Mietverträgen zu attraktiven Mietkonditionen beruht, haben wir schnell eine Lösung entwickelt, die das brachliegende Projekt zu neuem Leben erweckte.“ Baubeginn war Anfang Oktober, die Übergabe der schlüsselfertigen Immobilie erfolgt im Mai 2011.

Starkes Eigenkapital, gute Liquidität Was unter einem „integrierten Geschäftsmodell“ zu verstehen ist, beschreibt Andreas Fleischer mit folgenden Worten: „Goodman unterscheidet sich von anderen Entwicklern vor allem dadurch, dass wir die Immobilien nicht nur entwickeln, sondern auch besitzen und in eigenen Fonds aktiv managen.“

Eine starke Eigenkapitalbasis, vor allem aber ausreichend liquide Mittel, ermöglichen zum einen schnelle Investitionsentscheidungen, zum anderen flexible Mietverträge. „Wir bieten unseren Mietern im Einzelfall auch kürzere als die marktüblichen Vertragslaufzeiten“, verdeutlicht Andreas Fleischer.

Nicht allein Finanz- sondern auch Baukompetenz wird von einem Logistikimmobilienentwickler erwartet. „Wir denken in Sachen Baukompetenz neben all den Fragen, die sich auch Bauabteilungen stellen, vor allem an den immer wichtiger werdenden Aspekt der Umweltverträglichkeit“, so Fleischer. Ein Goodman-Projekt unter der Überschrift „Green Logistics“ verfolge beispielsweise das Ziel, Kriterien für ein Carbon-Footprint-Zertifikat sowie Ausstattungsmerkmale zu erarbeiten.

Außerdem kooperiere Goodman in diesem Projekt mit weltweit tätigen Partnern, die sich auf die ökologische Ausrichtung von Immobilienportfolios spezialisiert haben. Andreas Fleischer: „Mit unserem umfangreichen Fachwissen bezüglich der nachhaltigen Planung, Entwicklung und Bewirtschaftung sowie der Zertifizierung von Gebäuden nach verschiedenen Zertifizierungssystemen wie LEED, BREEAM oder DGNB liegt unser Fokus insbesondere auf der Erarbeitung zukunftsfähiger Immobilienlösungen für unsere Kunden.“

Darüber hinaus ist Goodman laut eignen Angaben als einziger Immobilienentwickler Mitglied im Forschungsprojekt „Effizienzcluster Logistik Ruhr“. Im Rahmen der Konzeption des CO2-neutralen Umschlagzentrums ecoHub, das ganzheitlich unter Berücksichtigung des Gebäudes, der Gebäudetechnik (inklusive Resourcengewinnung), der Intralogistik sowie der Prozesse und Prozesssteuerung betrachtet wird, ist Goodman verantwortlich für die Gesamtkoordination des Teilprojektes eco-Building.

Was wird die nahe Zukunft bringen? Öko-Zertifikate für Immobilien werden nach Einschätzung Goodmans dazu führen, dass logistische Dienstleistungen nachhaltiger und ganzheitlich planbar werden. „Wie sich der damit verbundene Einsatz von emissionsarmen Technologien, der schonendere Umgang mit Ressourcen und die bessere Auslastung von Lade- und Lagerkapazitäten auswirken, lässt sich für uns als Immobilienspezialist schwer einschätzen“, erklärt Andreas Fleischer.

„Im Bereich der Immobilien werden sich künftig die Technologien und Konzepte durchsetzen, bei denen sich die Ökologie im Einklang mit der Ökonomie befindet.“

Geschäftsmodell Solarstrom Ein weiteres wichtiges Thema ist der Einsatz von Photovoltaik-Technologien. „Wir bestimmen hier die Emissionseinsparungen durch den Betrieb von Photovoltaikanlagen, die auf unseren Immobilien errichtet werden. Ein Konzept zur Ermittlung der Emissionen in unseren bestehenden Gebäuden wird derzeit durch unsere Spezialisten erstellt. Der CO2-Verbrauch bzw. die CO2-Einsparung werden aktuell berechnet“, so Fleischer.

Zusätzlich betrachte Goodman die Errichtung von Photovoltaikanlagen bzw. die Verpachtung von Dachflächen und den Verkauf des Solarstroms als eigenständiges Geschäftsmodell. „In unserem deutschen Portfolio befinden sich derzeit zwei Photovoltaikanlagen, die jeweils im Besitz eigener Gesellschaften sind und von ihnen bewirtschaftet werden.“

Goodman Germany GmbH, E-Mail: [email protected], www.goodman.com