Logistikimmobilien

Tim Rosenbohm,

Nachhaltige Immobilien: Standard oder Individualismus?

Wenn es um bauliche Nachhaltigkeitsstandards geht, sind Logistik- und Gewerbeimmobilien deutlich komplexer als beispielsweise Büros oder Hotels. Schließlich sind die Arbeitsabläufe in Gewerbehallen oder auch Big-Box-Logistikimmobilien sehr individuell. Ein Gastbeitrag von Tim Rosenbohm, Director Light Industrial bei Segro Germany.

Tim Rosenbohm, Director Light Industrial bei Segro Germany © Segro

Auch innerhalb einzelner Branchen oder bei direkten Konkurrenten können die Supply Chains und damit letztlich auch die immobilienbezogenen Prozesse sehr unterschiedlich ausfallen. Das wirkt sich maßgeblich auf die Aspekte der Nachhaltigkeit aus. Eine Betriebsweise, die bei einem Nutzer einer bestimmten Liegenschaft für mehr Energieeffizienz sorgt, kann sich bei anderen letztlich sogar negativ auswirken. Unterschiede können aber auch zwischen genutzten und leerstehenden Immobilien und einzelnen (Bundes-)Ländern mit verschiedenen Baugesetzgebungen existieren. Oder aber die Kommune besteht bei der Flächenvergabe auf bestimmte bauliche Maßnahmen – beispielsweise auf eine Dachbegrünung.

Gemeinsame Ausgangspunkte sind wichtig
Bei aller Verschiedenheit von Projekt zu Projekt sind dennoch gemeinsame überregionale Baustandards als Eckpfeiler wichtig. Dies gilt sowohl für die Bauweise und -materialien als auch für die Flächenkonzepte und Gebäudekonfigurationen. Hierfür existieren von Land zu Land aktuell noch einige Unterschiede. Beispielsweise haben sich in den skandinavischen Ländern klimafreund­liche Brettschichtholzbalken beziehungsweise Holzbinder als Dachträger (auch bekannt unter der Abkürzung „Glulam“) sehr viel weiträumiger durchgesetzt als in Deutschland, wo sie bislang nur von wenigen Entwicklern eingesetzt werden. Dabei kann die Verwendung nachwachsender Rohstoffe die Umweltbilanz einer Logistikimmobilie deutlich aufwerten. In Deutschland hingegen existieren zahlreiche „Best Cases“, was das Recycling von Bauschutt bei Brownfield-Redevelopments betrifft.

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Für die obligatorischen Stahl- und Betonbauteile wiederum können Standards zur lokalen Erzeugung eine wichtige Rolle spielen: Anstatt die Materialien beispielsweise aus Indien oder China zu importieren, sollten sie in einem bestimmten Umkreis zur Baustelle gefertigt werden. Dass der Schritt vom Pilot­projekt zur branchenweiten Leitlinie in nur wenigen Jahren glücken kann, hat sich beispielsweise beim Thema der emissions­armen LED-Beleuchtung gezeigt, die heutzutage in fast ­allen Logistik­immobilien verbaut wird.

Zertifizieren und analysieren
Viele der Maßnahmen, die für die meisten Immobilien anwendbar sind, finden sich auch in den Kriterienkatalogen von Umweltzertifizierungssystemen wie LEED oder DGNB. Diese sind sowohl für Entwickler als auch für Nutzer eine wichtige Orientierungshilfe für den grundsätzlichen ökologischen Fußabdruck einer Logistikfläche.

Für die genaue Ermittlung, was für jeden einzelnen Mieter nachhaltig ist, und was nicht, braucht es jedoch individuelle Analysen – und damit eine Vielzahl von Sensoren. Diese systematische Datenerhebung macht es möglich, verschiedenste Technologien zur Optimierung der Betriebs- und Umweltleistung der Gebäude auf Mieterebene zu untersuchen. Beispielsweise kann ermittelt werden, ob und wie lange integrierte Ladesäulen für E-Lieferfahrzeuge genutzt werden, wie effizient Solarpaneele kombiniert mit Powerpacks oder auch geothermische Heizungen für unterschiedlichste Mieterprofile funktionieren. Auch ein stetiges Monitoring der Luft- und Wasserqualität, der Temperatur und des Lärmpegels sowie der Beleuchtung ist sinnvoll. Es lässt wichtige Rückschlüsse auf die Betriebsweise der Immobilie zu, zeigt Optimierungsmöglichkeiten auf und ist nicht zuletzt ein wichtiger Indikator für die Arbeitsqualität all derer, die sich in der Immobilie aufhalten.
Sensoren und Smart-Building-Technologien haben das Potenzial, deutliche Vorteile für Mieter und Eigentümer zu generieren. So erhalten Mieter und Vermieter beispielsweise in Echtzeit Informationen über den aktuellen Zustand und die Verbrauchswerte der Immobilie und können so Nutzung und Betriebsabläufe optimieren. Die Folgen davon: Eine bessere Energiebilanz und niedrigere Kosten, was unter anderem vor dem Hintergrund des wachsenden Margendrucks in der Logistikwirtschaft immer wichtiger wird. Ökologisch nachhaltig heißt also auch ökonomisch sinnvoll.

All diese Beispiele zeigen, dass es nicht um eine strikte Entscheidung zwischen „standardisiert“ und „individuell“ geht, sondern vielmehr um die Frage, wie sich beides miteinander kombinieren lässt. Mittel- bis langfristig wird allerdings auch der individualistische Ansatz der Datenerhebung mittels Sensortechnik für neue Standards sorgen – sobald genügend einzelne Datenpunkte zur Verfügung stehen, aus denen sich Symmetrien beziehungsweise Gemeinsamkeiten unterschiedlichster Nutzer an unterschiedlichsten Standorten ableiten lassen.

Nachhaltigkeit regional denken
Das Thema Nachhaltigkeit hört jedoch keineswegs an den Grenzen des jeweiligen Areals auf. Vielmehr können und sollten Logistik- und Produktionsimmobilien einen Mehrwert für die unmittelbare Umgebung schaffen. Neben Kultur- und Freizeitangeboten sowie Kantinen oder Kindertagesstätten, die auch den umliegenden Anwohnern zur Verfügung stehen, ist vor allem das Thema Biodiversität ein wichtiger Nachhaltigkeitsaspekt: Nach wie vor werden Logistikimmobilien allzu oft in gedankliche Verbindung mit einem massiven (LKW)-Verkehrsaufkommen inklusive Lärm und Feinstaub und dadurch mit einer Belastung für die lokale Flora und Fauna gebracht. In immer mehr Gewerbeparks und Big Boxes werden inzwischen jedoch gezielt heimische Tierarten angesiedelt.

Interessanterweise können auch dort Standards auf individuelle Ansätze treffen: Für relativ viele Logistikimmobilien bietet sich die Ansiedlung von Bienenvölkern an, die den laufenden Betrieb nicht stören, aber zu einem gesunden Ökosystem beitragen. Honig inklusive. Für Immobilien in bestimmten Regionen sind hingegen Vogelnisthöhlen oder Insektenhotels sinnvoll. Sogar Büffelherden kommen in besonderen Fällen infrage – je nachdem, welche ­lokalen Herausforderungen beim Erhalt der Tier- und Pflanzenwelt bestehen. Und auch hierbei sorgen Sensoren für einen Wissensvorsprung: Indem beispielsweise die Bewegungen des eingangs erwähnten Bienenvolks analysiert werden, können Biologen wichtige Informationen für ihre Forschungsprojekte gewinnen.

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