Aus materialfluss 8-9/2019

Mischnutzung über mehrere Etagen

Die Konzeption innerstädtischer Immobilien von Segro in Deutschland berücksichtigt sowohl die aktuelle Bedarfslage als auch langfristige Herausforderungen der urbanen Logistik. Das Multilevel-Logistikprojekt „Air²“ bei Paris ist eine gute Möglichkeit zum internationalen Wissenstransfer.

Die Verkehrs- und Flächenproblematik ist in den deutschen Metropolen aktuell noch nicht so aus­geprägt wie in Paris, in dessen Ballungsraum Segro das Multilevel-Logistikprojekt „Air²“ realisierte. © Segro

Commerce-Logistik ist im Ballungsraum Berlin stark vertreten, Big Boxes im Ruhrgebiet, Automobillogistik im Süden – die deutsche Logistikbranche, nach Automobilwirtschaft und Handel die drittgrößte Branche Deutschlands, hat viele wichtige Regionen, deren Nutzergruppen sich gemäß der regionalen Wirtschaftszweige unterscheiden. Anders verhält es sich in Frankreich: Hier ist der politische und wirtschaftliche Zentralismus tief verankert. Mehr als die Hälfte aller Logistikflächen befindet sich in der Region ­Paris-Ile de France. Vor diesem Hintergrund verwundert es kaum, dass der Wettbewerb um moderne, stadtnahe Baugrundstücke für Logistikimmobilien äußerst scharf ist. Entwickler im Großraum Paris sichern sich aktuell jene Baugrundstücke, die strategisch gut an Wasser- und Schienenwegen gelegen sind und somit alternative Lieferprozesse abseits der stark beanspruchten Verkehrsstraßen ermöglichen. Dies ist auch deshalb relevant, da das Megaprojekt „Grand Paris“ einen massiven Ausbau der Infrastruktur plant.

Segro-Pilotprojekt in Gennevilliers
Zentral gelegene Baugrundstücke sind flächenmäßig begrenzt. Mit dem Immobilienprojekt „Paris Air² Logistique“ in Gennevilliers bei Paris, das Segro gemeinsam mit der Tochtergesellschaft Vailog im Januar 2019 fertiggestellt hat, wurde auch in Paris der bauliche Schritt in die Höhe gewagt. Auf zwei Etagen entstanden insgesamt 63.000 Quadratmeter Nutzfläche, gleichmäßig verteilt auf beide Stockwerke. Die untere Etage ist neun Meter hoch, die obere sieben Meter. Etwa 50.000 Quadratmeter über beide Etagen hat IKEA zur Belieferung der etwa 20 Kilometer entfernten Weltmetropole angemietet, die übrigen Flächen werden zum Großteil vom Baumarkt- und Garteneinzelhändler Leroy Merlin genutzt. Insgesamt hat das Gebäude 48 doppelseitig zugängliche Laderampen im Erdgeschoss sowie 24 einseitig zugängliche Laderampen im Obergeschoss; selbst große Lkw können problemlos auf der oberen Etage be- und ent­laden werden. Eine zehn Meter breite, separat befahrbare Außenrampe ermöglicht einen störungsfreien Verkehr in beide Richtungen. Hierdurch lässt sich die Immobilie von mehreren Nutzern beziehungsweise Nutzerprofilen betreiben; außerdem ist sie drittverwendungsfähig.

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Künftig noch mehr in die Höhe bauen
Die Immobilie wird von IKEA als Abholzentrum und Zentrallager für die Pariser Filialen genutzt. Sie hält 300 Parkplätzen vor und ist via ÖPNV leicht erreichbar. Die unmittelbare Nähe zum Hafen von Gennevilliers sowie die gute Anbindung an mehrere Autobahnen und an das Schienennetz ermöglichen es IKEA, eine moderne multimodale Last-Mile-Strategie zu Wasser sowie auf der Straße und Schiene umzusetzen. Alle Transporte sollen bereits bis 2020 mit emissionsneutralen Fahrzeugen abgewickelt werden. Für die E-Fahrzeugflotte des Möbel­herstellers wurden bereits beim Bau des Projekts 85 Ladesäulen integriert. Auch die Immobilie selbst wurde unter den Gesichtspunkten der ökologischen Nachhaltigkeit errichtet und erhielt die Bestnote „Excellent“ des internationalen Zertifizierungssystems BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Methodology).

Paris als Case Study für Deutschland
In einer Stadt, in der Lieferverkehr kaum in die Innenstadt gelangen kann, wird die Seine zunehmend wichtig für einen reibungslosen Warenfluss. Für Segro als Akteur in vielen europäischen Märkten ergibt sich durch Projekte wie „Air²“ in Paris eine Möglichkeit zum internationalen Wissenstransfer. Zwar ist die Verkehrs- und Flächenproblematik in den deutschen Metropolen nicht so ausgeprägt wie in Paris, allerdings wird es hierzulande in den Innenstädten ebenfalls immer enger. Nicht nur Berlin und Frankfurt am Main verzeichnen konstante Bevölkerungszuwächse. Zahlreiche internationale Akteure aus der E-Commerce-Branche planen oder vollziehen ihren Markteintritt in Deutschland. Zudem stehen Logistikimmobilienentwicklungen gerade in den Innenstädten bei der Flächenvergabe immer häufiger in Konkurrenz zum Wohnungs- und Büroneubau. Die Konzeption innerstädtischer Immobilien von Segro in Deutschland berücksichtigt nicht nur die aktuelle Bedarfslage, sondern auch langfristige Herausforderungen der urbanen Logistik. In der Nähe von München wurde bereits 2018 eine zweigeschossige Immobilie schlüsselfertig übergeben, die als Frischelogistik-Standort und zur Paketzustellung genutzt wird.

Kommen Multilevel-Mischnutzungen?
In Deutschland bieten sich für die Entwicklung neuer Immobilienkonzepte jene Areale an, die in die Baurechtskategorie der „Urbanen Gebiete“ fallen. Hier sind andere Lärmwerte und Geschossflächenzahlen erlaubt sowie die Durchmischung mit mehreren Flächentypen. Beispielsweise sind zwei- bis fünf­stöckige Mischimmobilien denkbar, bei denen das Erdgeschoss für eine City-Logistik-Nutzung verwendet wird – samt moderner Liefermethoden, etwa mittels E-Bikes. Die oberen Geschosse können für Praxen, Büros oder Kindertagesstätten verwendet werden. Vorbilder gibt es schon, etwa Projekte freistehenden Supermärkten, überbaut mit Wohneinheiten. Selbst die Kombination Logistik und Wohnen schließt sich nicht kategorisch aus: Im Segro Park Hayes bei London wird eine ehemalige Nestlé-Fabrik als gemischt genutzter Komplex mit Wohnungen sowie Produktions- und Logistikflächen revitalisiert.

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