Erweiterungsbau als Glücksfall für ZF
Getrieben wird das Flächenwachstum derzeit vornehmlich vom Onlinehandel. Aber auch die Automobilindustrie braucht dringend Flächen. Wie Projektrealisierungen im Bereich Automobilherstellung und -logistik trotz der erschwerten Bedingungen zum Erfolg werden, zeigt beispielhaft das Logistikzentrum von ZF, das 2018 mit rund 13.700 Quadratmeter Logistikfläche in Alfdorf, Baden-Württemberg, eingeweiht wurde. Die ZF-Tochter TRW Automotive GmbH produziert und lagert hier Automotive-Produktionsmaterial und Komponenten für Insassenschutzsysteme. Die Gesamtinvestitionskosten beliefen sich auf deutlich mehr als 15 Millionen Euro. Projektentwickler der Immobilie ist Panattoni mit Hauptsitz in Hamburg, einer der Marktführer im Bereich Industrie- und Logistikimmobilien: Seit seinem europäischen Markteintritt 2005 hat Panattoni mehr als 9,3 Millionen Quadratmeter neuer Flächen erschlossen. In Deutschland, einem der Fokus-Märkte des Unternehmens, entwickelte Panattoni in den letzten drei Jahren über 50 neue Projekte.

Dabei ist die Entwicklung für ZF nicht das einzige Projekt, das Panattoni im Bereich Automobile realisierte. So begann der Projektentwickler im September 2019 mit dem Bau eines Logistikzentrums für den international führenden Hersteller von Frontend-Modulen HBPO am Standort Kleinblittersdorf im Saarland. Realisiert werden eine Hallenfläche von rund 15.000 Quadratmetern, rund 1.500 Quadratmeter Büro- und Sozial­fläche sowie circa 1.200 Quadratmeter Mezzanine.
Zudem lässt Panattoni am Standort Ludwigsfelde in Brandenburg nahe Berlin eine Produktionsanlage für den Anbieter von Energiespeichersystemlösungen Microvast GmbH entstehen. Panattoni beginnt mit dem Bau im April 2020. Entwickelt werden rund 10.500 Quadratmeter Produktionsfläche, rund 5.300 Quadratmeter Hallen- sowie etwa 3.300 Quadratmeter Büro- und Sozialfläche. Besonders die Standortwahl dürfte sich nach den Ansiedlungsbestrebungen des US-amerikanischen Herstellers Tesla am Standort Brandenburg als Gewinn herausstellen.

Strukturwandel im Automotive-Sektor verschärft Situation
Trotz der geplanten sowie bereits abgeschlossenen Realisierungen der Projekte wie im Falle von ZF steht auch der Automo­tive-Sektor vor zahlreichen Herausforderungen bei zukünftigen Ansiedlungen. „Die Entwicklung von Logistik- und Industrieflächen wird vor allem aufgrund mangelnder Grundstücks­flächen, einem akuten Fachkräftemangel, langer Geneh­migungsprozesse und knappen Baukapazitäten immer komplexer. Deshalb ist aus unserer Sicht die Kooperation aller Beteiligten bei diesem Erweiterungsprojekt für ZF vorbildlich ­verlaufen“, erklärt der Experte ­Fred-Markus Bohne, ­Managing Partner von ­Panattoni.

Bei den Hot Spots der Automobilindustrie beunruhigt Bohne vor allem die herausforderne Kombination aus ­Flächenknappheit und ­ Personalmangel. Laut einer Studie der Logix Initiative Logistik­­­immobilien verfügt keine Region in Deutschland gleichermaßen über die Faktoren ­Fläche und ­Personal. Gerade die Flächenknappheit ist die große Herausforderung für die benötigten Kapazitäten der Automobil­industrie. Experten ­gehen davon aus, dass sich die Situation für die Automotive-Branche weiter zuspitzen wird. So steigt der ­Bedarf an Logistik- und Light-Industrial-Flächen durch das Voranschreiten der Outsourcing-Prozesse.

Langen Genehmigungsprozessen begegnet Panattoni damit, sich dort, wo es möglich ist, frühzeitig verfügbare Flächen zu sichern und auch immer öfter ohne Vorvermietung zu bauen. Damit kann den Nutzern benötigte Logistikkapazitäten zur Verfügung stellen. Der Bedarf ist hoch, sodass das Risiko der spekulativen Entwicklung gering ist. Knappen Bau­kapazitäten begegnet Panattoni mit langfristigen Partnerschaften zu Bau­unternehmen wie zum Beispiel Goldbeck International.
Gleichzeitig steht die Automobilindustrie vor einem tief­greifenden Wandel durch die Elektromobilität. Dieser Wandel vollzieht sich parallel zu der Produktion herkömmlicher ­Benzin- und Dieselfahrzeuge. Sie wird nach Expertenschätzungen als Brückentechnologie mindestens bis 2025 parallel benötigt ­werden. „Das bedeutet, dass sich in den Hotspots der Automobilproduktion etwa in Baden-Württemberg und vor allem im ­Ballungsraum Stuttgart die Flächenknappheit weiter ver­schärfen wird. Produktion und Logistik im Automotive-Sektor sind bereits unter Druck, sie finden nicht annähernd die ­benötigten Grundstücke,“ berichtet Bohne.

Nutzung von Brownfields und Mehrstöckigkeit als Lösung
Als einer der Auswege aus der Flächenknappheit sehen führende Projektentwickler vor allem die Nutzung so genannter Brownfields, Brachflächen mit vorangegangener industrieller oder militärischer Nutzung. Die Grundstücke sind meist voll erschlossen, verkehrstechnisch gut angebunden und stadtnah oder sogar innerstädtisch gelegen. Allerdings sind Brownfield-Entwicklungen wegen möglicher Altlasten, Artenschutzaspekten und der komplizierten Baurechtschaffung in der Regel mit einem erhöhten Risiko für den Projektentwickler verbunden. Ein weiterer Lösungsweg liegt darin, die vorhandene Fläche schlicht intensiver zu nutzen. Ob diese Maßnahmen allein aus­reichen werden, um den Bedarf zu decken, darf jedoch bezweifelt werden. Panattoni plädiert dafür, dass Politik und Wirtschaftsförderungen der bestehenden Flächen­knappheit an den hießigen Auto­mo­tive-Hotspots mehr Aufmerksamkeit widmen und so dafür sorgen soll, dass die Wirtschaft handlungs- und leistungsfähig bleibt.