Core-Handelsimmobilien neu definiert

Allgemeiner Konsens ist, dass Core-Objekte im Einzelhandel eine gute Lage und einen stabilen, sprich auskömmlichen und längerfristig sicheren Miet-Cashflow aufweisen. Oftmals wird auch auf die Wertigkeit der Immobilie und das Image des Investmentstandorts hingewiesen. Manuel Jahn kritisiert: „Diese Kriterien sind meist untauglich, um die maßgeblichen Chancen und Risiken zu identifizieren.“

Vordergründig sinnvoll erscheint laut Manuel Jahn noch der Anspruch auf namhafte, bonitätsstarke Mieter mit langfristigen Mietverträgen – vorausgesetzt, dass der Mieter seine Umsatzziele erreicht. Nach Beobachtungen von GfK GeoMarketing werden jedoch in deutschen Shoppingcentern zwischen 60 und 80 Prozent der Mietverträge vor Ablauf der Laufzeit in irgendeiner Weise nachjustiert.

Das maßgebliche Erfolgskriterium der Einzelhandelsimmobilie ist laut Manuel Jahn die Attraktivität für den Endkunden: „Kundenattraktivität ist die Basis für den langfristigen ökonomischen Erfolg der Handelsimmobilie. Attraktivität ergibt sich für jede Handelsimmobilie – gleich welchen Typus – aus der Kombination von Angebotskompetenz, Konzeption und Management- bzw. Betreiberqualität.“

Dem GfK-White Paper zufolge träfe folgende Definition den Anspruch an „Core“ im Handelsimmobiliensegment besser: "Innerhalb der Core-Strategie werden Investitionen in bestehende, auf die Einkaufsbedürfnisse des Endkunden ausgerichtete Immobilien getätigt, die einen Miet-Cashflow aufweisen, der in einer angemessenen Relation zum nachhaltig erzielbaren Umsatzpotenzial der Mieter steht. Umsatzpotenzial und davon abhängig die Miethöhe dieses Handelsimmobilientypus resultieren aus der langfristig erzielbaren Abschöpfung des zur Verfügung stehenden Kaufkraftvolumens. Mit Core-Immobilien werden durch ein aktives Asset-Management unterstützte, langfristige Investitionsstrategien umgesetzt, die eine dauerhafte und werterhaltende Vermietung an Einzelhandelsmieter sicherstellen."

Bei Anwendung der neuen Core-Definition von GfK GeoMarketing steht laut Manuel Jahn den Investment-Managern, -Committees und -Boards eine deutlich größere Auswahl an Produkten zur Verfügung: „Die Investoren können damit in der gegenwärtigen sicherheitsorientierten Atmosphäre dem Einzelhandel bei der Erschließung der noch verbliebenen „weißen Flecken“ abseits des Metropolen-Core-Mainstreams besser folgen.“

So könnten Chancen auch in Städten in der zweiten und dritten Reihe realisiert werden, die durchaus günstigere Chancen-Risiko-Profile als manche Innenstadtimmobilie aufweisen. Jahn: „Auf Grundlage einer fundierten Standort- und Markt-Analyse können für diese bisher nicht gangbaren Produkte in Sekundärlagen Sicherheitsprofile aufgedeckt werden, die dem Core-Anspruch mehr als entsprechen.“