Die Grafik zeigt die Mietentwicklung auf den von Prologis Research beobachteten 70 größten Märkten. Die Mietpreise sind gewichtete Durchschnittswerte, die auf Schätzungen der Markteinnahmen basieren © Prologis Research

Die Verringerung des Risikos in der globalen Wertschöpfungskette treibt die strukturelle Nachfrage an: Immobilien, die sich in der Nähe des Endverbrauchers befinden und Zugang zu einer hochwertigen Infrastruktur haben, waren am stärksten gefragt und dürften sich auch weiterhin besser entwickeln.

Der Baukosten-Warenkorb zeigt den enormen Anstieg der Baukosten von Logistikimmobilien in Europa und den USA an; ausgehend von den Baupreisen von 2010. © Prologis Research

In der Zwischenzeit stieg das Volumen der im Bau befindlichen Gebäude, da die Entwickler sich alternativen Standorten mit weniger Restriktionen zuwandten, um die Nachfrage zu befriedigen. Zur Veranschaulichung: Trotz der steigenden Flächennachfrage und des Mietwachstums in städtischen Lagen ist der Anteil der gesamten europäischen Entwicklung in städtischen Märkten von 2017 bis 2022 von 28 Prozent auf 19 Prozent gesunken. Infolgedessen müssen Unternehmen schnelle Entscheidungen treffen, um sich dringend benötigte Flächen in Toplagen zu sichern, für die auch in Zukunft ein strukturelles Unterangebot erwartet wird.

Baukosten treiben die Mieten in die Höhe

Die Baukosten stiegen, da die Materialien knapp wurden und die Lieferketten durch Covid-19, den Krieg in der Ukraine, die Arbeitsmarktturbulenzen und die rasante Inflation unterbrochen wurden. Infolgedessen stiegen die Materialkosten in den USA und Kanada innerhalb von 24 Monaten (von Oktober 2020 bis 2022) um 39 Prozent und in Europa um 35 Prozent. Steigende Baukosten in Kombination mit Grundstücken, die zu Höchstpreisen erworben wurden, veranlassten die Bauträger, die Mieten zu erhöhen, um neue Entwicklungen zu unterstützen.

Wachsende Wiederbeschaffungskosten unterstrichen das Mietwachstum in allen Märkten, aber die Wirkung war am stärksten an landreichen Standorten, wo das neue Angebot schnell steigen kann, um die Nachfrage zu befriedigen, und wo die Bauträger mit niedrigen Margen bauen, wie etwa in Polen. Der Druck auf die Versorgungskette lässt allmählich nach, was sich darin zeigt, dass sich die Materialkosten in einigen Märkten stabilisieren und in anderen sinken. Der für 2023 erwartete Rückgang der Materialkosten und Grundstückspreise wird durch eine Ausweitung der Renditen kompensiert, was höhere Mieten erfordert, um das Risiko der Entwicklung zu rechtfertigen.

Mietwachstum wird sich normalisieren

Der Standort ist von entscheidender Bedeutung, da die Transportkosten stark schwanken und die Ansprüche der Verbraucher an das Dienstleistungsniveau hoch bleiben. Daher werden Märkte mit einer hochwertigen Infrastruktur in der Nähe des Endverbrauchers wahrscheinlich besser abschneiden als andere. Nach dem Rekordmietwachstum von 30 Prozent im Jahr 20221 erwartet Prologis Research eine Normalisierung des Mietwachstums, die auf eine langsamere Geschäftsabwicklung auf Grund des sich abschwächenden Wirtschaftswachstum und sinkender Dringlichkeit zurückzuführen ist.

Umgerechnet in reale Kaufkraft liegen die effektiven Marktpreise heute in Europa nicht höher als vor 15 Jahren. © Prologis Research

Strukturelle Kräfte, einschließlich des Wachstums des E-Commerce und der Neugestaltung der Lieferketten, werden die Expansion im Laufe des Zyklus wahrscheinlich vorantreiben. Regulatorische Hindernisse, Grundstücksknappheit und steigende Kapitalkosten werden jedoch weiterhin das neue Angebot begrenzen, und in den am stärksten betroffenen Märkten ist eine Lockerung der Mietbedingungen unwahrscheinlich.

Regionale Entwicklungen in den USA und Kanada

Das Mietwachstum in den USA/Kanada beschleunigte sich im Jahresvergleich auf ein Allzeithoch von 34 Prozent. Angesichts rekordtiefer Leerstandsquoten an den meisten Standorten und einer weit verbreiteten Nachfrage war das Mietwachstum in vielen Märkten stark. Die Leerstandsquote bewegte sich im Jahr 2022 im niedrigen 3-Prozent-Bereich. Die Prologis-Kunden meldeten im Laufe des Jahres sowohl eine starke Aktivität als auch eine hohe Auslastung der Flächen. Der IBI, Prologis unternehmenseigene Umfrage zur Kundenstimmung, zeigte zum Jahresende eine gesunde Aktivität von 60 und eine hohe Auslastungsrate von 86 Prozent, was auf minimale Restflächen und einen anhaltenden Bedarf an Lagerflächen für künftiges Wachstum hinweist.

Das Tempo der Entscheidungsfindung normalisiert sich und wird sich angesichts der wachsenden wirtschaftlichen Unsicherheit im nächsten Jahr wahrscheinlich nicht wieder beschleunigen. Gleichzeitig werden die Nutzer aufgrund der Rekordpipeline von zirka 50,6 Millionen Quadratmetern in den 31 Märkten von Prologis mehr Optionen haben. Vor diesem Hintergrund wird sich das Mietwachstum zwar wahrscheinlich von seinem jüngsten hohen Tempo abschwächen, dürfte aber weiterhin deutlich über der Inflation liegen.

Sehr niedriger Leerstand lässt Mieten in Europa steigen

Die Mieten stiegen 2022 in Europa mit einem Rekordtempo und 15 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Der Leerstand lag zum Jahresende 2022 mit 2,7 Prozent nahe dem Rekordtief, was zu einer Beschleunigung der Mieten in allen Märkten führte. Prologis sieht eine klare Beziehung zwischen dem tatsächlichen monatlichen Angebot und Angebotsrisiko und dem Mietwachstum, da der Wachstumsverlauf an den Standorten mit dem geringsten Leerstand und den höchsten Angebotsbarrieren am steilsten war.

Erhebliche Erhöhungen der Wiederbeschaffungskosten (beschleunigt durch den Krieg in der Ukraine) trieben die Mieten in die Höhe, selbst an Standorten mit höherem Flächenangebot. In Polen zum Beispiel stiegen die Mieten um mehr als 20 Prozent, einem Markt, der in der Vergangenheit hinterherhinkte. Die Entwicklung verlangsamte sich 2022, und für 2023 wird erwartet, dass geringere Fertigstellungen mit einer schwächeren Nachfrage einhergehen, was nur einen moderaten Anstieg der Leerstände ermöglicht. Eine Konjunkturabschwächung könnte die Marktbedingungen weiter verschlechtern, obwohl die Leerstandsquoten außergewöhnlich niedrig sind und nur mäßig ansteigen dürften, was die negativen zyklischen Auswirkungen auf das Mietwachstum ausgleicht. Tatsächlich stiegen die Mieten im vierten Quartal 2022 (3 Prozent), selbst als die makroökonomische Lage unsicherer wurde.

Geringes Mietwachstum in China

Das Mietwachstum in China verlangsamte sich während des gesamten Jahres 2022 und endete mit einem Wachstum von 0,2 Prozent verglichen mit dem Vorjahr, was eine Verlangsamung gegenüber dem historischen Wachstum von etwa 4–5  Prozent pro Jahr darstellt. Während die Fertigstellungen in der Nähe des Rekordhochs von rund 9,5 Millionen Quadratmetern blieben, schränkten strenge Covid-19-Beschränkungen, die im zweiten Quartal begannen, die Nachfrage ein, was dazu führte, dass die nationale Leerstandsquote von 16 Prozent Ende 2021 auf 19  Prozent anstieg.

Das Mietwachstum war in städtischen Clustern mit Grundstücksknappheit höher, und die Kunden konkurrierten um die begrenzten verfügbaren Flächen. In städtischen Ballungszentren, in denen der Leerstand zum Jahresende bei rund 10 Prozent lag, stiegen die Mieten um 1,6  Prozent, während in nichtagglomerierten Metropolen mit mehr als 20 Prozent Leerstand ein Rückgang von 2,5 Prozent zu verzeichnen war.

Dieser Artikel erschien in der Ausgabe 3/23