Logistik-Immobilien

Von der Lackfabrik zum urbanen Gewerbestandort

Fünf Kilometer Luftlinie bis zum Kölner Dom: Für Unternehmen aus der Logistikbranche und dem produzierenden Gewerbe ist es beinahe unmöglich, moderne Nutzflächen in einer derart zentralen Lage zu beziehen. Dass es dennoch eine Möglichkeit gibt, die Flächenqualität eines Neubaus an einem solchen Standort zu schaffen, zeigt der Segro CityPark Köln.

© Segro

Im Kölner Stadtteil Bickendorf, direkt an das Szeneviertel Ehrenfeld angrenzend, entsteht im Rahmen eines unserer größten Revitalisierungs­projekte der Segro CityPark Köln auf dem ehemaligen Werksgelände des Chemieunternehmens AkzoNobel.
Im Jahr 2015 hat Segro die ehemalige Farb- und Lackfabrik erworben. Seither entsteht auf der ­Fläche von insgesamt elf Hektar ein moderner Industrie- und Gewerbepark, dessen Schwerpunkt auf mittelständischen Unternehmen unterschiedlichster Branchen sowie City-Logistik-Nutzungen liegt. Im Rahmen der Revitalisierung wurden unter anderem 76.000 Tonnen Recycling-Material aufbereitet. Die Gebäude werden sukzessive und unter Einhaltung hoher Umweltstandards errichtet. Kürzlich hat die auf die Vermietung und den Verkauf von Veranstaltungstechnik spezialisierte Jäger Group die ersten 3.200 Quadratmeter an neu errichteter Fläche an-gemietet. Auf dem Gesamtgrundstück sind derzeit fünf Gebäude geplant, die Platz für etwa 40 Unternehmen bieten.

Den Arbeiten ging eine umfangreiche Prüfung des Objektes voran, zu der ein ausführliches Bodengutachten inklusive der Untersuchung auf bestehende Altlasten wie beispielsweise Schadstoffe, aber auch juristische Dienstbarkeiten zählten. Wichtig war auch die Aufgabe, das ursprüngliche Erscheinungsbild des Areals weitgehend zu schützen und bei den Neubauimmobilien ein ansprechendes architektonisches Design umzusetzen. Die Projekt­entwickler von Segro haben das Immobilienkonzept gezielt im Hinblick auf den Erhalt der alten Gebäude-substanz entworfen, sodass der historische Charakter des Areals nach wie vor sichtbar ist.

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Hohe Flexibilität für die Mieter
Im Mittelpunkt des von Segro entworfenen und ­umgesetzten Immobilienkonzepts steht der Leitsatz, eine so große Flächenflexibilität wie möglich zu ­gewährleisten. So können die einzelnen Gebäude in Teilflächen von etwa 800 bis 12.000 Quadratmeter große Einheiten aufgeteilt werden, und somit unterschiedlichsten Nutzern Raum für Ihre Bedürfnisse geben. Durch die gute Zusammenarbeit mit der Mieterschaft bietet sich zudem die Möglichkeit, mit wachsendem – oder auch einmal schrumpfenden – Geschäft Flächen zu erweitern beziehungsweise zu verkleinern, und den Unternehmen somit mehr Flexibilität einzuräumen.

Zudem sind die Mietflächen so ausgestaltet, dass nachträglich Umrüstungen und Flächenanpassungen vorgenommen werden können. Dies begünstigt einerseits eine gute Wechselwirkung der verschiedenen Nutzflächen im Gebäude, darunter Produktions-, Logistik- und Servicebereiche. Dies ist vor allen den neuartigen Fertigungsprozessen zuträglich, die bei der Industrie 4.0 und die Urban Production benötigt werden. Andererseits lassen sich bei Bedarf auch Büroflächen schaffen, indem beispielsweise eine Mezzanine in die Hallenbereiche eingezogen wird.
Während die größeren Mieteinheiten vor allem für Produk­tion und stadtnahe Logistik vorgesehen sind, eignen sich die kleineren Teilflächen vor allem für mittelständische Unternehmen vom Einzelhändler bis zum Pharma-Labor. Aber auch alternative Nutzungsarten bieten sich an, beispielsweise Kultur- und Freizeiteinrichtungen wie Theaterbühnen oder Sporthallen – nicht zuletzt aufgrund der Nachbarschaft zum Trendviertel Ehrenfeld.

Die Lage ermöglicht eine große Kundennähe
Wie die anderen deutschen Metropolen wird auch Köln maßgeblich durch den Megatrend der Reurbanisierung geprägt. Zwischen den Jahren 2010 und 2017 stieg die Einwohnerzahl um mehr als 65.000. Zudem wächst auch am Rhein der ­E-Commerce weiterhin rasant. Beides sorgt nicht nur für eine steigende Flächenknappheit, sondern ebenfalls für eine zunehmende Verkehrsbelastung. Vor allem für Unternehmen aus der Logistikbranche, aber auch für andere Akteure mit ständigem Kundenkontakt, sind daher kurze und effiziente Anfahrtswege sowie eine größtmögliche Nähe zum Endkunden nötig – sei es im B2B- oder im B2C-Segment. Revitalisierungsprojekte wie der Segro CityPark Köln haben den Vorteil, in der Regel zentrumsnah und gut erschlossen zu sein. So befindet sich der CityPark nicht nur in direkter Nähe zu Dom und Hauptbahnhof, auch der Flughafen Köln/Bonn ist lediglich 20 Kilometer entfernt. Zudem lassen sich mehrere Stadt- und Bundesautobahnen schnell vom Standort aus erreichen. Die nächste Bushaltestelle ist ebenfalls nur 50 Meter entfernt – ein wichtiger Aspekt für die auf dem Areal tätigen Arbeitnehmer, der zur Attraktivität des Arbeitsstandorts beiträgt.

Sinnvoll auch aus städtebaulicher Sicht
Revitalisierungsprojekte wie der Segro CityPark Köln sind auch aus städteplanerischer Sicht sinnvoll, und sie entsprechen den politischen Leitlinien einer konsequenten innerstädtischen Nachverdichtung. Die Bundesregierung hat sich beispielsweise zum Ziel gesetzt, den Flächenverbrauch – also unter anderem die Ausweisung von neuem Bauland – bis zum Jahr 2020 auf täglich 30 Hektar und bis 2030 auf täglich 20 Hektar zu senken. Auch aufgrund des zunehmenden Wettbewerbs mit dem Wohnungs- und Büroneubau um innerstädtisches Bauland ist es sinnvoll, bereits bestehende Industrieareale für Produktions- und Logistiknutzungen heranzuziehen. Baurechtlich gesehen ist eine Umwidmung dieser Flächen in moderne Gewerbeeinheiten relativ unkompliziert, es lassen sich daher verschiedene Gebäudetypen realisieren. Denkbar sind unter anderem Multi-Level-Immobilien mit separat befahrbarer

Außenrampe, um die innerstädtischen Baugrundstücke noch effizienter zu nutzen.
Wenn ein Gewerbepark auf einer Industriebrache neu entwickelt wird, trägt dies auch dazu bei, die Arbeitsplätze in der Region zu erhalten und sogar zusätzliche Jobs für Fachkräfte zu schaffen – anstatt ein entsprechendes Areal in der Peripherie neu zu entwickeln, und dadurch den Pendelverkehr weiter zu erhöhen. Zusätzlich können ein ästhetisches Design, das die historischen Charakteristika mit einbezieht, sowie ein emissionsarmer Betrieb dazu beitragen, das Image innerstädtischer Logistik bei Anwohnern und Kommunen nachhaltig aufzuwerten.

 

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