Leerstand bei Logistikdienstleistern: der graue Markt als Chance?

Die deutsche Wirtschaft befindet sich weiterhin im Abschwung. Der Handelskonflikt mit den USA, anhaltende geopolitische Risiken und eine schwache Binnennachfrage sorgen für Unsicherheiten bei Industrie und Handel. Als Exportnation kämpft Deutschland mit den Folgen der Deglobalisierung und verliert dabei als Produktionsstandort zusehends an Wettbewerbsfähigkeit. Ein spürbarer Einschnitt für viele Akteure werden auch die kürzlich in Kraft getretenen Strafzölle der US-Regierung sein, die 15 Prozent auf die meisten EU-Produkte veranschlagen.

Resilienz als entscheidender Faktor

Diese Faktoren spiegeln sich auch auf dem Logistikimmobilienmarkt wider. Das Konsumverhalten geht zurück, Produktionsvolumina reduzieren sich und damit auch das Volumen bei Zulieferern und Logistikdienstleistern. Weniger Expansionen, mehr Konsolidierungen und allgemeine Zurückhaltung in puncto Neuanmietungen beziehungsweise Outsourcing sind die Folge. Kurzum, die Nachfrage auf dem Logistikimmobilienmarkt ist deutschlandweit eher verhalten und führt zu wachsenden Lagerleerständen – insbesondere in zuvor stark frequentierten Exportregionen. Der Auftragsrückgang trifft dabei nicht nur große Anbieter, sondern vor allem auch mittelständische Logis­tikunternehmen, die stark von Industrie- und Exportkunden abhängig sind.

Während wir gerade in der Pandemiezeit  – als Pufferlager aufgebaut und dringend kurzfristige Lagerkapazitäten gesucht wurden  – einen absoluten Angebotsmarkt hatten, hat sich die Lage auf dem Logistikimmobilienmarkt bereits seit vergangenem Jahr drastisch geändert. Das Angebot übersteigt die Nachfrage. Selbst in der Hochsaison – von Black Friday bis hin zur Weihnachtszeit – verzeichnete der Markt der bewirtschafteten Lagerflächen 2024 viele offene Kapazitäten. Derzeit gehen wir deutschlandweit von über drei Millionen freien Palettenstellplätzen aus – Tendenz steigend. Besonders betroffen sind dabei Ballungsgebiete wie Berlin und Stuttgart, aber auch die Regionen Halle/Leipzig oder Bremen. Diese werden zum einen durch ihren teils recht starken Fokus auf die Automotive-Branche ausgebremst, zum anderen durch den Rückgang des Exportgeschäfts, der insbesondere der Hansestadt zu schaffen macht.

Die Herausforderungen liegen dabei nicht nur in den fehlenden Aufträgen. Bestehende Fixkosten für Personal, Flächen und Flotten belasten die Logistikdienstleister zunehmend. Zeitgleich steigt die Preissensibilität der Kunden, während die Planbarkeit weiter sinkt. Die Resilienz der deutschen Logistik wird somit zum entscheidenden Faktor: Unternehmen müssen sich strategisch neu ausrichten, um zwischen geopolitischem Risiko und wirtschaftlicher Transformation bestehen zu können.

Diversifizierung als Chance

Denn freie Lagerkapazitäten können – neben all den Herausforderungen – auch Chancen bieten. Zum Beispiel in Bezug auf die Erschließung neuer Geschäftsfelder: Während ein Großteil der deutschen Industrie in der Rezession steckt, sind andere Branchen und Länder auf Expansionskurs. So widerspricht beispielsweise die Pharmabranche dem Negativtrend. Zudem drängen immer mehr asiatische Unternehmen – vornehmlich aus dem E-Commerce-Bereich – auf den deutschen Markt. Insbesondere Nordrhein-Westfalen ist ein wichtiger Anlaufspunkt und positives Beispiel in puncto Nutzung neuer Kanäle. Die zentrale Lage sowie die gute trimodale Verkehrsanbindung machen das bevölkerungsreichste Bundesland Deutschlands gerade für chinesische Onlinehändler sehr attraktiv. Da sie jedoch mit dem deutschen Markt wenig vertraut sind, sind sie oft auf Unterstützung angewiesen. Ein Pluspunkt für Logistikdienstleis­ter, die sich mit ihrem Know-how und ihren freien Kapazitäten auch als kurzfristige Partner positionieren und einen wachsenden Markt erschließen können. Gleichzeitig machen sie sich so unabhängiger von zyklischen Industriekunden und schrumpfenden Märkten.

Aber auch das Thema Nearshoring gewinnt wieder an Relevanz. So suchen Unternehmen, die ihre Lieferketten weniger global aufstellen möchten, verlässliche Partner innerhalb Europas. Logistikdienstleister können hier oft mit etablierten Standorten, vorhandener Lagerinfrastruktur und letzten Endes auch dem erforderlichen Personal punkten.

Neue Player – neue Partner

Der Strukturwandel, die allgemeine geopolitische Situation und makroökonomische Faktoren führen dazu, dass vermeintlich neue Branchen an Relevanz gewinnen: So kann der boomende Defence-Sektor ein neues Geschäftsfeld darstellen. Mit der veränderten Sicherheitslage wächst die deutsche Rüstungswirtschaft – bislang eher ein kleinerer Industriezweig – rasant an. Bereits 2023 gab es am Logistikimmobilienmarkt erste Projekte. Die Nachfrage auch für kurzfristige Bedarfe steigt seit 2024 spürbar und stetig an. Und auch auf Seiten der Logistikdienstleister hat ein Umdenken stattgefunden. So sind – wie eine Umfrage von Logivisor.com ergab – inzwischen über 80 Prozent der Logistikdienstleister offen für Aufträge aus dem Defence-Sektor. Viele setzen sich bereits proaktiv mit den hohen Anforderungen der Branche auseinander, um so ihre Leerstände durch die Flächenbedarfe der Rüstungsbranche zu beheben. Und das Interesse an einer Zusammenarbeit ist durchaus beidseitig. Insbesondere Dienstleister mit starkem Fokus auf Automotive könnten sich so unabhängiger machen, denn Defence und Automotive haben ein ähnliches Anforderungsspektrum.

Aber auch die Chemiebranche befindet sich im Wandel und ist verstärkt auf der Suche nach neuen Partnern, um Teilbereiche outzusourcen. Gerade auf Gefahrgut spezialisierte Logis­tikdienstleister punkten hier mit ihrer Expertise.

Das zeigt einmal mehr die Anpassungsfähigkeit und Resilienz der Logistikbranche, die schwierigen Situationen und Zeiten mit Aufgeschlossenheit und Flexibilität begegnet. Natürlich sind die teils massiven Leerstände gerade für mittelständische Unternehmen eine Herausforderung – vor allem, da sich auch die Kunden des Überangebots bewusst sind. Aber es können auch neue Chancen entstehen, die immer mehr Logistikdienstleister zu nutzen wissen.