Baugebietskategorie

Marvin Meyke,

Urbane Gebiete: Chancen und Risiken einer Baurechtsnovelle

Die Herausforderungen an die moderne Stadtentwicklung sind hinreichend bekannt: Reurbanisierung, E-Commerce und Flächenverknappung. Es gilt, diesen sowohl von politischer als auch von der Seite der Projektentwickler zu begegnen – mit veränderten Rahmenbedingungen und neuen Konzepten.

Die neue Baugebietskategorie “urbane Gebiete” wird für die Immobilienentwicklung zukünftig eine wichtige Rolle spielen. © Segro

Ein erster wichtiger Schritt, um diesen Herausforderungen besser gerecht zu werden, war die Novellierung der BauNVO. Denn neue Flächen zu erschließen ist gerade innerhalb der großen Städte kaum mehr möglich. Mag es in Berlin durchaus noch die ein oder andere Brachfläche geben, sind Städte wie Frankfurt, Düsseldorf oder München bereits großflächig versiegelt. Hier gilt es, bestehende Areale zu revitalisieren oder eben nachzuverdichten. Um eine geeignete Grundlage dafür zu schaffen, findet sich im Paragrafen 6a der BauNVO seit vergangenem Jahr die Baugebietskategorie „Urbane Gebiete“. Indem durch diese der Spielraum bei der Entwicklung von alternativen Ansätzen deutlich erhöht wurde, soll die innerstädtische Nachverdichtung vorangetrieben werden. Das erklärte Ziel: eine bessere Durchmischung der Bereiche Wohnen und Gewerbe. Um dies zu erreichen, wurde gegenüber dem klassischen Mischgebiet eine Erhöhung der zulässigen Lärmwerte um drei Dezibel tagsüber sowie eine angestrebte höhere Geschossflächenzahl (GFZ) zugelassen. Das heißt, dass Flächen effizienter genutzt werden können, da die Bebauung deutlich kompakter ausfallen kann. Eine weitere wichtige Neuerung gegenüber dem klassischen Mischgebiet ist die nicht festgelegte Quote für Wohnen oder Gewerbe in urbanen Gebieten – in Mischgebieten müssen mindestens 50 Prozent der Fläche für gewerbliche Nutzungen vorgesehen sein.

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Risikofaktor Wohnraum-Umwandlung

Das ist eine der Neuerungen, die vor allem für Projektentwickler von Gewerbe- und Logistikimmobilien auch die ein oder andere Gefahr birgt. Denn aufgrund des stetig lauter werdenden Rufes nach bezahlbaren Wohnraum gerät die Politik bei der Vergabe von Flächen immer stärker unter Druck. Durch die Novellierung der Baurechtsnovelle könnten Städte und Kommunen diesem Ruf jetzt deutlich einfacher nachkommen. Das gilt vor allem für Areale, für die es noch keinen festen Bebauungsplan gibt. Aber auch bestehende Konversionsflächen ehemaliger Gewerbegebiete könnten in ein Wohngebiet umgewandelt werden, sollte das geplante urbane Gebiet in erster Linie als solches ausgewiesen werden. Eine weitere Gefahr: Die Unterteilung bisheriger Gewerbegebiete und das stückweise Umwandeln in Wohnraum. Diese Szenarien zeigen die möglichen Gefahren der neuen Baugebietskategorie auf – um diesen entgegenzuwirken, müssen Projektentwickler mit durchdachten Konzepten reagieren. Diese sollten aufzeigen, wie sich eine gelungene Mischnutzung realisieren lässt, sodass es nicht entweder oder, sondern sowohl als auch heißt.

Nachverdichtung nach oben

Gelungene Beispiele für Mischnutzungen außerhalb von urbanen Gebieten gibt es bereits – seien es Tiefgaragen als Ausgangsbasis zur Belieferung der letzten Meile oder die zum innerstädtischen Verteilzentrum umgewandelten ehemaligen Einzelhandelsflächen. Bei der Entwicklung von neuen Objekten, vor allem von Gewerbeparks innerhalb urbaner Gebiete, werden Multilevel-Lösungen verstärkt in den Fokus rücken – beispielsweise Immobilien über mehrere Stockwerke. Ein erstes Objekt dieser Art gibt es in München: Die Warenabwicklung für einen Online-Händler erfolgt dort über zwei Geschosse. Durch die separate Befahrbarkeit der einzelnen Stockwerke kann die Immobilie auch unter unterschiedlichen Mietern aufgeteilt werden. Nun gilt es, dieses Konzept an unterschiedliche Nutzungsformen anzupassen, um eine sinnvolle Mischnutzung innerhalb der Städte zu etablieren. Hier wird es besonders wichtig sein, die Voraussetzungen für eine verstärkte Verschränkung von Produktion, Logistik und Service zu schaffen – und die Basis, verschiedene Nutzungsarten zu verbinden. Sei es die Kindertagesstätte, eine Bürofläche oder Wohnraum. Die erste „gelebte“ Umsetzung eines ähnlichen Ansatzes haben die beiden großen Lebensmitteldiscounter Aldi und Lidl aufgezeigt: Sie ergänzen bestehende Supermärkte um weitere Stockwerke, in denen Wohnungen entstehen.

Best Practice statt Prototypenentwicklung

 Es gilt, diesen Ansatz nun auf zukünftige Logistikimmobilien in den urbanen Gebieten anzuwenden und weiterzuentwickeln: in Form von gemischt genutzten Multi-Level-Immobilien, die auf den oberen Etagen die Möglichkeit bieten, andere Nutzungsarten zu integrieren. Dabei sind die unterschiedlichsten Kombinationen denkbar. Ein möglicher Nutzungsansatz wäre die Umsetzung eines Cross-Docking-Bereichs im Unter- und Erdgeschoss eines Neubaus, welcher durch Flächen für Büros, ein Ärztehaus oder eine Kindertagesstätte vertikal ergänzt wird. Eine solche innerstädtische Logistikimmobilie, die mit einer Kindertagesstätte kombiniert wird, bedarf einer guten Planung, nicht nur bezüglich der Zufahrt und Anlieferung, sondern auch für die Sicherheit aller Beteiligten. Gleichzeitig müssen die Voraussetzungen für alternative Liefertransportmittel, beispielsweise E-Bikes und E-Scooter, berücksichtigt werden. Das sind die zentralen Herausforderungen, die schon jetzt bei der Entwicklung neuer Objekte berücksichtigt werden müssen und in den neu entwickelten urbanen Gebieten eine noch größere Rolle spielen. Die Möglichkeiten sind vielfältig und werden nicht nur durch die Anforderungen der Mieter geprägt, sondern auch durch regionale Gegebenheiten und die jeweiligen Kommunen. Das bedeutet, es wird keine Prototypen geben. Vielmehr geht es darum, Best Practices zu nutzen, um diese für folgende Immobilienentwicklungen zu adaptieren. Damit werden völlig neue gewerbliche Immobilienarten entstehen, die keinem Schema F folgen.

 Erfolgreiche Eingliederung in ein bestehendes Wohnumfeld

 Bei der Entwicklung und Vermarktung einzelner Objekte gilt es zu beachten, welche Mischnutzungen sich im täglichen Betrieb vertragen und welche nicht. Dabei müssen nicht nur die Betriebszeiten berücksichtigt werden, sondern noch diverse andere Faktoren. Wird das Objekt in ein bestehendes Wohnumfeld eingegliedert, muss es sich möglichst nahtlos integrieren. Das ist zunächst eine Frage des Designs. Aber auch die Faktoren Schadstoff-, Lärm- und Lichtemission müssen berücksichtigt werden. Für eine verbesserte Akzeptanz bei den Anwohnern und Kommunen gilt es zudem, CO2-Neutralität anzustreben. Das ist vor allem in Bereichen mit einem erhöhten Stromverbrauch wie beispielsweise der Frischelogistik – die in den kommenden Jahren deutlich an Bedeutung gewinnen wird – ein wichtiger Faktor.

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