Logistikimmobilien-Seismograph: 2023 27 Prozent weniger Logistikneubauflächen

Im vergangenen Jahr ging das Neubauvolumen am Logistikimmobilienmarkt spürbar zurück. Nach Auswertung der eigenen Researchdaten im Rahmen des jährlichen Logistikimmobilien Seismographen vermeldet das Beratungsunternehmen Logivest für 2023 den Baustart von insgesamt rund 3,8 Millionen Quadratmetern Logistikneubaufläche – etwa 1,4 Millionen Quadratmeter und damit knapp 27 Prozent weniger als 2022. Während sich die ersten Quartale noch über der Millionengrenze bewegen, liegt das vierte Quartal mit rund 400.000 Quadratmetern deutlich unter dem Vorjahr, in dem mit rund 700.000 Quadratmetern bereits das schwächste Quartal seit 2017 registriert wurde.

Bei den drei größten Logistikimmobilienneubauten des vergangenen Jahres handelte es sich um eine etwa 260.000 Quadratmeter große Eigennutzung von Daimler Trucks in Halberstadt, eine Vorvermietung von GLP in Werder bei Berlin über rund 127.000 Quadratmeter unter anderem an Sonepar und Welog sowie um einen spekulativen, gut 112.000 Quadratmeter großen, Neubau von Thirteen Seven / BentallGreenOak in Estorf.

Vorsichtiger Zukunftsoptimismus

"Das wirtschaftliche Gesamtumfeld 2023 hat dem Logistikimmobilienneubau einen Doppelschlag versetzt", sagt Kuno Neumeier, CEO der Logivest Gruppe. "Denn aufgrund der schwachen Konjunktur sowie der neuen Höchstmieten ist die Nachfrage der Mieter und Eigennutzer nach neuen Flächen weniger stark ausgeprägt gewesen als in den Vorjahren. Dieser Trend wurde durch den Rückgang des Onlinehandels verstärkt, welcher einige E-Commercler dazu brachte, zuvor aufgebaute Logistik-Überkapazitäten abzubauen beziehungsweise Neubauprojekte zu verschieben. Der zweite Schlag waren die im Vergleich zu 2022 deutlich gestiegenen Finanzierungskosten, die für Developer neue Entwicklungen erschwert haben. Die Finanzierungskosten sind nicht nur gestiegen, sondern aufgrund der Zurückhaltung der Banken ist es in vielen Fällen deutlich schwieriger gewesen, überhaupt Finanzierungen zu bekommen."

Für die Zukunft ist Neumeier hingegen optimistischer: "Auch wenn wir einen massiven Rückgang der Neubautätigkeiten verzeichnen – die Talsohle ist aus meiner Sicht erreicht. Für die kommenden Jahre haben wir eine gut gefüllte Projekt-Pipeline. Bereits heute sind drei Millionen Quadratmeter projektierte Logistikfläche in konkreten Planungen. Bei den Bestandsimmobilien ist die Leerstandsquote ist nach wie vor gering, auch wenn sich dies mittelfristig ändern kann. Denn bei unserer Logistikdienstleisterbörse Logivisor.com sehen wir aktuell große freie Kapazitäten bei den bewirtschafteten Lagerflächen."

Auch Julian Sommer, Commercial Director bei DFI Real Estates gab sich bei der Vorstellung der Studie vorsichtig optimistisch: "Wir gehen davon aus, dass sich das zuletzt bereits wieder leicht erholte Umfeld für Logistik-Projektentwickler 2024 weiter verbessern wird. Dabei sehen wir, dass neben dem ökologischen Aspekt von Nachhaltigkeit auch der soziale immer wichtiger wird – für Kommunen, Nutzer und Investoren."

Entschieden positiv analysierte bei gleicher Gelegenheit Nicholas Brinckmann, Sprecher der Geschäftsführung der Hansainvest Real Assets, die Marktlage: "Nachdem wir in den vergangenen Jahren angesichts des sehr hohen Preisniveaus zurückhaltender agieren mussten, ist der Logistikimmobilieninvestmentmarkt nach dem erfolgten Repricing und der deswegen gestiegenen Ankaufsrenditen wieder sehr attraktiv geworden. Für Investoren führt kein Weg an ESG-konformen Immobilien vorbei – und auch für die Nutzer wird das Thema immer wichtiger."

Größter Zuwachs in der Logistikregion Leipzig / Halle

In der Region Leipzig / Halle wurden 2023 die meisten Spatenstiche gesetzt – mit gut 275.000 Quadratmetern belegt sie Platz eins. Auf dem zweiten Platz befindet sich Hannover mit circa 250.000 Quadratmetern, was mehr als einer Verdoppelung zu 2022 entspricht. Damals lag die Region lediglich auf Platz 14. Berlin / Brandenburg erreichte wie schon 2022 den dritten Platz – mit nun rund 235.000 Quadratmetern. Schlusslichter mit jeweils weniger als 25.000 Quadratmeter Neubaufläche waren 2023 die Regionen München, Koblenz, Saarland, Schwaben und Erfurt. Gerade Großprojekte, so bereits seit ein paar Jahren die Tendenz, bewegen sich immer weiter an den Rand der Logistikregionen und darüber hinaus. Dort gibt es noch ausreichend zusammenhängende Flächen, die gerade in den Städten rar geworden sind.

Zu den Aufsteigern 2023 zählt beispielsweise die Region Stuttgart. Ein wirtschaftlich starker und gefragter Logistikstandort, der jedoch aufgrund von Flächenmangel in den zurückliegenden Jahren stets im hinteren Drittel rangierte, und in diesem Jahr mit rund 180.000 Quadratmetern auf Platz sieben landet. Vor allem Eigennutzer wie die Firma Alfred Schuon, die rund 30.000 Quadratmeter in Wildberg entwickelt, und Breuninger sind hier zum Zuge gekommen. Die größte Entwicklung in der Region ist mit rund 35.000 Quadratmeter jedoch ein von P3 Logistic Parks spekulativ errichteter Logistikneubau auf einem Brownfield in Ebersbach, der inzwischen an Lidl vermietet ist.

Zuwachs auch in Münster / Osnabrück

Der Region Münster / Osnabrück gelingt mit einem Gesamtergebnis von etwa 185.000 Quadratmetern ein Aufstieg um 15 Plätze auf Rang sechs. Ausschlaggebend für die Steigerung sind unter anderem zwei Projekte in Greven: zum einen der von Aconlog und Bauwo spekulativ entwickelte "Aconlog Park" in Greven, der mit rund 70.000 Quadratmetern das größte Projekt in der Region darstellt und mittlerweile an die WM Group und Daimler Truck vermietet ist. Zum anderen der ebenfalls spekulativ entwickelte "Log Plaza Greven" von Alcaro Invest, der knapp 28.000 Quadratmeter umfasst und an das Saatgut-Unternehmen FarmSaat sowie den Logistikdienstleister Eva Logistics vermietet ist.

Bei den Mieten für Neubauten ergeben sich Spannen von fünf Euro pro Quadratmeter und Monat bis hin zu 16 Euro. "Einer der Faktoren, mit welchem die regionalen Unterschiede zu erklären sind, sind die Grundstückpreise", erläutert Neumeier. Bei den drei teuersten Märkten handelt es sich um München (10,50 bis 16,00 Euro pro Quadratmeter), Stuttgart (7,00 bis 9,20 Euro pro Quadratmeter) und Hamburg (7,50 bis 9,00 Euro pro Quadratmeter).

Brownfields gehört die Zukunft

Erstmals hat Logivest auch die entwickelten sowie projektierten Green- und Brownfields erfasst. Während 2023 die Greenfieldflächen bei rund 2,6 Millionen Quadratmetern lagen, machten Brownfields weniger als die Hälfte aus. Doch schon ab 2024 zeichnet sich ein Wandel ab. Rund 8 Millionen Quadratmeter projektierte Greenfieldfläche steht dann voraussichtlich rund 5,5 Millionen Quadratmetern Brownfieldfläche gegenüber. "Wir sehen, dass Brownfields an Bedeutung gewinnen – denn während auf Greenfields in den vergangenen Jahren circa doppelt so viel Logistikfläche geschaffen wurde als auf Brownfields, wird sich das Verhältnis zukünftig ändern. Es stehen schlicht immer weniger Greenfieldflächen in attraktiven Lagen zur Verfügung. Zugleich werden Greenfields politisch immer schwieriger – sowohl im Großen auf nationaler Ebene als auch im Kleinen direkt vor Ort", erklärt Neumeier.

Denn während 2021 durchschnittlich und über alle Nutzungen hinweg noch 55 Hektar pro Tag bebaut wurden, soll der Flächenverbrauch laut der Bundesregierung bis zum Jahr 2030 auf unter 30 Hektar pro Tag verringert werden. Zugleich hadern kommunale Entscheider oft mit neuen Greenfield-Logistikentwicklungen, da sie mit diesen bei ihrer örtlichen Wählerschaft nicht immer auf Zuspruch stoßen. Bei Brownfields hingegen werden keine neuen Flächen versiegelt, und sie befinden sich meist in Top-Lagen, die ideal für die Logistik geeignet sind.

Nachfrage nach Neubauflächen sinkt bei Logistikdienstleistern

Die Branche, die 2023 die meisten Neubauflächen nachfragte, war mit rund 970.000 Quadratmetern die Logistikdienstleister-Sparte (rund 71 Prozent weniger als 2022). Auf Platz zwei kamen Automotive-Unternehmen mit an die 590.000 Quadratmetern (plus circa 169 Prozent), dicht gefolgt von Handelsunternehmen mit gut 570.000 Quadratmetern (minus 40 Prozent). Ein Blick auf die gut gefüllte Projektpipeline zeigt, dass ab 2024 die Handelsunternehmen mit gut 1,1 Millionen Quadratmetern potenziell die meisten Neubauflächen nachfragen werden, gefolgt von Logistikdienstleistern mit rund 845.000 Quadratmetern und Automotive-Unternehmen mit an die 460.000 Quadratmetern.

"Während Logistikdienstleister aktuell eher zurückhaltend agieren und anstelle von Umzügen und Erweiterungen in Neubauten lieber bestehende Mietverträge verlängern, konnte man bei Handelsunternehmen von 2022 zu 2023 einen sehr klaren Rückgang sehen. Das sollte sich jedoch ab 2024 wieder ändern", sagt Neumeier. Dieser vorübergehende Rückgang im Handelssegment ist nicht allein auf E-Commerce-Unternehmen zurückzuführen, zeigen die Zahlen von Logivest. Denn zwar ging die Neubaunachfrage von Onlinehändlern von 2022 zu 2023 um circa 83 Prozent auf rund 115.000 Quadratmeter zurück, aber auch im Lebensmittel- und Nicht-Lebensmittelsegment des stationären Einzelhandels sowie des Großhandels reduzierten sich die Neubauflächen 2023 spürbar.

Ausblick: Marktpotenzial vorhanden

Dass der Logistikimmobilienmarkt trotz des diesjährigen Einbruchs großes Potenzial hat, zeigt auch die Projektpipeline, die nach wie vor gut gefüllt ist. "Wenngleich nicht jedes geplante Projekt 2024 bereits umgesetzt werden wird, so sprechen wir doch von 12 bis 13 Millionen Quadratmetern projektierter Logistikimmobilienfläche, von denen rund drei Millionen Quadratmeter bereits in konkreten Nutzerverhandlungen sind", so Neumeier und ergänzt: "In den vergangenen Monaten sind die Finanzierungskosten für Neubauten bereits wieder spürbar gesunken, sodass wir mit einer Markterholung ab dem zweiten Halbjahr 2024 rechnen."

Bei den drei Regionen mit dem größten Potenzial handelt es sich um Leipzig / Halle und Duisburg / Niederrhein (jeweils über 1 Million Quadratmeter) sowie Berlin / Brandenburg (über 750.000 Quadratmeter). Wenig Neubaupotenzial findet sich hingegen in den Logistikregionen Erfurt, Donau und Stuttgart (jeweils unter 250.000 Quadratmetern).