Logistik-Immobilien: Der Logistikmarkt in Zentral- und Osteuropa wächst

18.08.2008

Der geografische Schwerpunkt der Güterverteilung innerhalb Europas wird sich stärker in Richtung Osten verschieben. Deshalb entstehen in Osteuropa, wie das Beispiel Polen zeigt, mehr und mehr Logistikparks.

Innerhalb der letzten fünf Jahre ist der Logistikmarkt in Zentral- und Osteuropa sehr stark gewachsen. Verantwortlich dafür waren einerseits die Effekte der EU-Erweiterung, die einen raschen Güteraustausch ermöglichen, als auch das stabile Wirtschaftswachstum in diesen Märkten. Die Öffnung der Märkte hat bedingt, dass generell eine Verlagerung der Logistik hin zu den Kernkunden, speziell in den einwohnerstarken Ländern wie Polen, Russland und Ukraine erfolgte. Zusätzlich wirken sich noch die dynamische Entwicklung des Außenhandels in diesen Ländern, sowie die exportorientierte Herstellung von Gütern, speziell in Tschechien, Ungarn, Polen und der Slowakei positiv auf das Wachstum der Logistikbranche in diesen Märkten aus. So wuchs und wächst die Wirtschaft in diesen Ländern viel stärker als in den etablierten EU-Märkten. Auch der Ausblick stimmt sehr positiv: Man kann davon ausgehen, dass dieser Trend, der vorrangig vom starken Aufholbedarf in diesen Ländern getrieben ist, noch weitere 10 bis 15 Jahre anhalten wird. Mit dem starken Wachstum ist eine starke Zunahme der Kaufkraft verbunden. Diese begünstigt die positive Entwicklung des Einzelhandels und damit nachrangig in der Wertschöpfungskette die Logistikbranche.

Es ist daher davon auszugehen, dass sich der geografische Schwerpunkt der Güterverteilung innerhalb Europas stärker in Richtung Osten verschieben wird, was die Logistik-Immobilie als Investitionsobjekt aus Sicht von Europolis sehr attraktiv macht. Dies wird zusätzlich dadurch begünstigt, dass die Branche insgesamt enorm kostengetrieben ist. Diese Anforderung könne man als Anbieter von Logistikflächen wegen der im internationalen Vergleich relativ günstigen Quadratmeterpreise sehr gut erfüllen.

Ermöglicht wird das durch noch verfügbare große günstige Grundstücke, sowie noch günstige Arbeitskräfte. Zusätzliche Steuerersparnisse für den Kunden verstärken diesen Trend. Überdies wird der Ausbau der TEN-T Korridore zügig vorangetrieben. Europolis stelle daher fest, dass viele Produktions- und Logistikunternehmen beginnen ihre Logistikflächen in diese Länder zu verlegen. Dies wiederum verstärke die Nachfrage nach neuen Logistikstandorten und Lagerhallen in dieser Region zusätzlich.

Offen nach Osten und Westen
Die strategischen Grundüberlegungen für die Standortwahl waren die schon oben genauer beschriebenen. Der Standort für den Europolis Park Poland Central, nahe der Stadt Piotrków Trybunalski und rund 50 km südlich von Łodz gelegen, war bereits von großen internationalen Firmen wie Ikea oder als strategische Lage sowohl in Polen als auch überregional erkannt worden. So erreicht man im Umkreis von 4,5 Stunden 13 Mio. Einwohner, sowie eine Population von 200 Mio. wenn man die umliegenden Länder wie u. a. Deutschland und die Ukraine noch hinzuzählt.

Eine phasenweise Umsetzung des 500.000 m² großen Parks reduziert überdies das Marktrisiko. Neben den international tätigen Logistikdienstleistern finden sich unter den Mietern von Logistikparks schwerpunktmäßig große Handelsketten sowie internationale wie national tätige Herstellerfirmen. Der Flächenbedarf schwankt laut Erfahrungen von Europolis zwischen 5.000 m² und 20.000 m², was für die strategischen (Hub)Lagen, wie Zentralpolen in der Region um Łódz und Piotrków Tribunalsky, typisch ist.

So haben sich in der ersten Lagerhalle u. a. die Firmen Rossman, sowie Ikea bereits eingemietet, die kostengünstige Lagerflächen in strategisch gut angebundenen Lagen suchen, von wo aus sie ihre Produkte innerhalb bzw. außerhalb Polens verteilen können. Die nächste Lagerhalle mit rund 33.000 m² ist bereits in Bau. Neben der strategischen Lage ist es auch noch von entscheidender Bedeutung, dass das an dem Ort verfügbare Arbeitskräfteangebot für den erfolgreichen Betrieb eines Logistikparks bzw. eines Produktionsbetriebes ausreichend ist. Auch wenn z. B. Stryków, nördlich von Łódz gelegen, näher am strategischen zukünftigen Autobahnkreuz A1 und A 2 gelegen ist als die derzeitigen Logistikansiedlungen in Zentralpolen, so wird das Arbeitskräfteangebot bei einer Gesamtbewohnerzahl von rund 12.000 aller Voraussicht nach für einen erfolgreichen Betrieb von Logistikparks ungenügend sein.

Zusammenfassend betrachtet sind die Märkte in Zentral- und Osteuropa langfristig als sehr attraktive Wachstumsmärkte einzuschätzen. Der Aufholbedarf zu den westlichen Ländern ist noch lange nicht abgeschlossen, Europa wächst immer stärker zusammen, das Zentrum Europas verschiebt sich Richtung Osten und die Verbesserung der Transportinfrastruktur in diesen Ländern, speziell die Straßeninfrastruktur, schreitet rasch voran. Die Neuerschließung der Region hatte die Verlagerung der Logistik hin zu ihren Kernkunden zur Folge.

Die günstigen Arbeitskräfte, die günstigen Bodenpreise, die verfügbaren großen Flächen und konsequenter Weise der günstige Mietpreis sowie auch die Steuerersparnisse verstärken den Trend, Logistikflächen in diese neuen Märkte zu verlagern. Die vornehmlich von international tätigen Investoren zur Verfügung gestellten und durch Asset Manager lokal gemanagten Flächen werden nach internationalen Standards errichtet und neben den etablierten internationalen Unternehmen auch verstärkt von nationalen Firmen angemietet. Fokus Osteuropa
Im Gegensatz zu Westeuropa, hat sich in der CEE/SEE Region durchgesetzt, dass sich die Lagerhallen nicht im Besitz der jeweiligen Firma befinden muss, was die Logistikimmobilie in diesen neuen Märkten als Investitionsobjekt sehr attraktiv gemacht hat. Dafür muss der Investor und Betreiber von Logistikunternehmen auf der anderen Seite sicherstellen, dass die Immobilien hinsichtlich Qualität, Ausstattung, Erreichbarkeit und Anbindung an internationale Verkehrswege den internationalen Ansprüchen der Logistikunternehmen entsprechen.

Da eine wesentliche Anforderung eines institutionellen Investors die Drittverwendungsfähigkeit ist, dürfen die Lagerhallen allerdings nicht zu 100% an die Bedürfnisse des Mieters angepasst sein, sondern müssen für zukünftige Nutzungen adaptierbar sein. Durch die zusätzlich geforderte Flexibilität an das Produkt, werden im Rahmen der Produktentwicklung die Lagerhallen laufend optimiert. Das heißt, dass eine spekulative Lagerhalle im Europolis Park Poland Central derzeit eine lichte Höhe von mindestens 10 m haben muss, der Säulenraster 12 x 24 m beträgt, die Nutzlast pro m² mindestens 5 Tonnen haben muss, etc.

Europolis Real Estate Asset Management GmbH, E-Mail: vienna@europolis.com, www.europolis.com

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