Eine Frage der Lage

20.01.2011

Mit der anziehenden Konjunktur gewinnen Industrie- und Logistikimmobilien wieder an Attraktivität. Viele Unternehmen hatten in der wirtschaftlichen Flaute des vergangenen Jahres Projekte vorläufig auf Eis oder sogar ganz ad acta gelegt. Inzwischen hat sich die Stimmung am Markt aber wieder aufgehellt.

Im ersten Halbjahr 2010 erreichte das Umsatzvolumen von Eigennutzern und Vermietungen auf dem deutschen Lagerflächenmarkt knapp 2 Mio. m², entsprechend einem Plus von elf Prozent im Jahresvergleich. Nach einer Untersuchung von Industrie Immobilien Jones Lang LaSalle Deutschland wurde auch das durchschnittliche Volumen in den vergangenen fünf Jahren mit 15 Prozent übertroffen. So erreichte das Umsatzvolumen auf dem Lagerflächenmarkt im ersten Halbjahr 2010 fast zwei Millionen Quadratmeter.

Ein Drittel dieses Umsatzes wurde von Unternehmen aus den Bereichen Transport und Logistik generiert. Im Trend liegen derzeit unter anderem Logistikparks, die von auf die Logistikbranche spezialisierten Immobilienentwicklern individuell auf die Kundenwünsche zugeschnitten sind.

Da die Entwicklungszeit für eine kundenspezifisch errichtete Immobilie nach dem ‚Built to Suit‘- Konzept im Vergleich zu anderen Projektentwicklungen vergleichsweise kurz ist, und auch der Umbau vorhandener älterer Immobilien dauert meist länger dauert, als die Bereitstellung eines nach dem aktuellen Stand der Technik realisierten Neubaus, nimmt der Anteil solcher Immobilien weiter zu.

Die Gazeley Germany GmbH beispielsweise betreibt und entwickelt weltweit solche Logistikparks für die Bereiche Einzelhandel, Fast Moving Consumer Goods, Third- Party-Logistik und andere Industriezweige. Das umfasst die Standortsuche ebenso wie die Gebäudespezifikation und den Bauantrag bis hin zur schlüsselfertigen Erstellung als Dienstleistung aus einer Hand.

„Die Logistikimmobilie ist ein wichtiges Glied in der Prozesskette. Am idealen Standort trägt sie maßgeblich zum wirtschaftlichen Erfolg des Unternehmens bei“, betont Ingo Steves, Geschäftsführer Gazeley Germany. Vorteilhaft sei die Nähe zu Ballungsräumen sowie eine Anbindung an möglichst viele Verkehrsträger wie Straße, Flughafen, Schiene und idealer weise auch noch an eine Wasserstraße.

Ferner eine möglichst direkte, ampelfreie Anbindung ohne Ortsdurchfahrten an das Autobahnnetz. Nicht zuletzt verfügten Ballungsräume über ein größeres Angebot an qualifizierten Arbeitskräften.

Außer der Lage sind weitere Faktoren wie eine zweckorientierte moderne Architektur, ein nachhaltiges Energiekonzept sowie die Zweitverwertbarkeit für die Attraktivität einer Immobilie entscheidend. Energiesparende Maßnahmen und Technologien sollen vor allem die CO2-Belastung verringern und die Energieeffizienz des Gebäudes erhöhen. Gazeley hat bereits 2002 damit begonnen, ökologisches Design für seine Projekte zu entwickeln.

Gazeley Seitdem investiert das Unternehmen kontinuierlich in die Erforschung und Implementierung neuester Technologien, um sicherzustellen, dass seine Nachhaltigkeitsstrategie bei allen Entwicklungen optimal umgesetzt wird. Die von Gazeley errichtete Halle Unit 1 im Magna Park Rhein-Main beispielsweise weist eine hohe Dichtigkeit auf und ist gut isoliert. Mit energieeffizienten, gasbefeuerten Dunkelstrahlern lassen sich im Vergleich zu Heißluftheizgeräten bis zu 27 Prozent Heizkosten sparen.

Zudem kommen T5- und T8-Energiesparleuchten zum Einsatz, die gegenüber Neonröhren etwa 30 Prozent an Energie und CO2 sparen. Ende 2009 erhielt Gazeley den Hamburger Nachhaltigkeitspreis Hanse Globe für sein CO2-positives Pilotprojekt „G.Park Blue Planet“ im englischen Chatterley Valley.

Bei diesem Logistikpark der Zukunft wurde eine große Bandbreite von Energiesparmaßnahmen umgesetzt, angefangen von der Ausrichtung des Gebäudes zur optimalen Ausnutzung der Sonneneinstrahlung und einer extrem hohen Gebäudedichtigkeit, über ETFEDachoberlichter mit integrierten Solarzellen, bis hin zu einem eigenen Biomassekraftwerk. Auch bei den Projekten des Immobilienentwicklers ProLogis Germany Management GmbH spielt die Energieeffizienz eine große Rolle.

„Wir legen sehr viel Wert darauf, dass unsere Gebäude gut gedämmt und dicht sind, was sich positiv auf den Wärmebedarf auswirkt. Das spiegelt sich auch in unseren Baubeschreibungen wider, mit dem wir eine Benchmark setzen“, sagt Joseph Ghazal, Regionalleiter Nordeuropa. Schon heute übertreffe das Unternehmen mit seinen Energiekonzepten die gesetzlichen Anforderungen der Wärmeschutzverordnung um 20 bis 30 Prozent. Darüber hinaus bietet ProLogis seinen Kunden mit einer eigenen Gebäudemanagement-Abteilung alle Leistungen aus einer Hand an, d.h. die Kunden müssen keine eigenen Mitarbeiterkapazitäten für das Facility Management vorhalten und haben trotzdem immer einen fachlich qualifizierten Ansprechpartner.

Ghazal: „Als langfristiger orientierter Investor von Logistikimmobilien stellen wir sicher, dass unsere Gebäude dem höchsten Standard entsprechen.“ Der global agierende Immobilienentwickler Goodman setzt mit ökologisch nachhaltigen Produkten und flexiblen Vertragslaufzeiten auf die wesentlichen Markttrends des kommenden Jahres. „Genügend liquide Mittel, attraktive Flächen und Standorte sowie die konsequente ökologische Ausrichtung unseres Logistikimmobilienportfolios bilden die Grundlagen unserer Nachhaltigkeits- und Flexibilitätsstrategie“, erklärt Goodman Country Manager Andreas Fleischer. „Besonders die Projektfinanzierung aus eigenen Mitteln ist unter den Vorzeichen von BASEL III ein wesentlicher Pluspunkt für unsere Kunden.“

Diese Eigenfinanzierung ermöglicht besonders flexible Mietverträge. „Wir bieten unseren Mietern im Einzelfall auch kürzere als die marktüblichen Vertragslaufzeiten. Bankenfinanzierte Objekte werden hingegen fast ausschließlich mit lang laufenden Mietverträgen vermarktet, was unter dem Gesichtspunkt des verschärften Banken- Risikomanagements durchaus nachvollziehbar ist“, so Fleischer.

Fokus auch auf Ökologie
Darüber hinaus strebt das australische Unternehmen eine Vorreiterrolle in dem Bereich „Green Warehouse / CO2- neutrale Immobilie“ an. Als einziger Immobilienentwickler ist Goodman Mitglied im Forschungsprojekt „Effizienzcluster Logistik Ruhr“. Ein aktuelles Beispiel für die ökologische Ausrichtung der Goodman-Investments ist die für einen internationalen Logistikdienstleister errichtete 21 000 m² große Logistikanlage im Munich Airport Logistics Center.

Das Distributionszentrum berücksichtigt höchste Umweltschutzaspekte. Zahlreiche energiesparende Merkmale sorgen für eine Kombination aus Energieeffizienz und Wirtschaftlichkeit bereits ab dem ersten Tag. Auch dieses Goodman-Projekt wird durch die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) zertifiziert. Andreas Fleischer: „Mit unserem integrierten Geschäftsmodell, Logistikimmobilien nicht nur zu entwickeln, sondern auch zu besitzen und in eigene gemanagte Fonds einzubringen, verfügen wir über den nachhaltigsten Ansatz unserer Branche und über ein deutliches Alleinstellungsmerkmal.“

Die optimale Immobilie
Wirtschaftlich zu betreibende Logistikimmobilien sind etwa 10 000 m² bis 25 000 m² groß und können die logistischen Abläufe effizient abbilden. Als ideal gelten lichte Hallenhöhen von 10 bis 12 m und eine Lagertiefe von 90 bis 120 m. Darüber hinaus sollte ein modernes Lagerhaus im Idealfall über eine Überladebrücke je 1 000 m² sowie pro 10 000 m² über ein ebenerdiges Hallentor verfügen.

Die typische Bodenbelastung neuer Immobilien beträgt fünf Tonnen pro m². Ältere Logistikimmobilien bieten hingegen häufig nur eine Nutzlast von 1,5 Tonnen pro Quadratmeter und eine Deckenhöhe von 7,5 m. Eine hochwertige Logistikimmobilie besteht jedoch nicht nur aus einem zweckorientierten Gebäude, sondern auch aus einem in der Regel doppelt so großen Grundstücksanteil und Erweiterungsflächen. Ferner sollte sie 24 Stunden pro Tag bewirtschaftet werden können.

Bei der Anmietung ist eine weitgehend flexible Konzeption der Logistikimmobilie zu beachten, so dass einem Mehrbedarf an Lagerfläche entsprochen werden kann, sei es durch Hinzunahme weiterer Flächen im gleichen Gebäude oder durch Nutzung von Erweiterungsarealen. Ein wichtiger Schwerpunkt bei der Projektentwicklung ist die Qualität der Immobilie, so dass sie auch auf lange Sicht „State-of-the-Art“ ist. Die Laufzeit von Mietverträgen bei neuen Immobilien beträgt in der Regel zwischen fünf und zehn Jahren, bei Bestandsimmobilien können die Laufzeiten kürzer sein.

Meine Meinung
Die Zeiten hässlicher Hallen, die strategisch schlecht an die Infrastruktur angebunden sind, scheinen endgültig vorbei zu sein. Man erkennt an den Beispielen, dass die Wahl des Standortes heute so sogfältig wie noch nie erfolgt. Die muss auch so sein, da sonst Bürgerbegehren gegen derartige Projekte drohen.

TT-Logistik-Dienstleister Um dem entgegen zu wirken, sind nachhaltige Konzepte der richtige Weg – und die Branche geht ihn. Denn eins ist sicher. Nur mit modernen Logistikimmobilien ist der Standort Deutschland langfristig wettbewerbsfähig.
Leo Breu, Chefredakteur Materialfluss

Gazeley Limited, www.gazeley.com
Goodman Germany GmbH, E-Mail: privacy@goodman.com, www.goodman.com
ProLogis, E-Mail:info-de@prologis.com, www.prologis.com

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